大阪市内・大阪府下・奈良県(奈良市・生駒市)の中古マンションの相場が一目でわかる中古マンション相場レポート

マンション・マイホームの購入・売却は人生の一大事です。
そんな大事なことを簡単に不動産屋に任せていいんですかね?

なんて不動産屋の私が言うのもなんなんですけど、不動産屋って結構いい加減なことも多いので気を付けてくださいね。

中古マンション相場レポート

『中古マンションの相場なんて、ちょっとその辺の不動産屋に聞けば
 簡単にわかるじゃないの?』
なんてまさかあなたは思っていないですよね?

相場を不動産屋に聞いてもわからない

『うちのマンション、いくらくらいで売れますか?』
『割安で掘り出し物件の中古マンションありませんか?』

なんて不動産屋に電話連絡して
即答で
「これくらいですわ!」
「このマンション、めちゃくちゃ安くてお買い得ですよ!」

なんて回答がすぐに返ってきたら要注意ですね。

意外と不動産屋って、テキトーでいい加減な輩が多い?っていうと
また同業者からバッシングですよね?

いい加減に答える悪徳不動産屋

でも、本当にこの業界って遅れているんです。(たとえ大手不動産仲介会社であってもです)
まず、できる営業マンならすぐに独立します。
まして生き馬の目を射抜くこの業界でして、給料はコミッション歩合制で売り上げがあがらないとすぐに退職します。
ですから、本当に人の入れ替わりが激しくて、新人(といっても中途入社でそこそこの年齢ですが)でも
入社早々すぐに一人前の不動産営業マンとして現場の最前線に出されます。
まして情報をお金に換える情報産業である我々不動産屋で、きちんと情報を整理している会社なんて、
ぼくはあまり知りません。
「あぁ、このマンションならこれくらいって答えておけばええやろ?」
なんてフィーリングで査定する不動産営業マンもたくさんいます。

でも、それも無理はありませんし、その不動産営業マンが悪いわけではありません。

人間の記憶力っていい加減です。
まして、一流大学を出ていて、こんな業界に飛び込んで切るような人を私はお会いしたことがありません。
(私も決して一流大学卒ではありませんが・・・)
いつ?どこのマンションが?いくらで売り出されていたか?
なんて、ただなぁ~んんとなく感覚的におぼろげながら覚えている程度なんですね。

不動産営業マンを「ナンパ師」、マンション売り物件を「道行く女性」に置き換えてみるとわかりやすいかな?

道行く女性に片っ端から声をかけるナンパ師
そんなナンパ師がいちいち声をかけた女性のことを詳しく記憶しているでしょうか?

おそらく少しでも記憶に残りのは、うまくお茶でもできて喫茶店で会話できた女性でしょうね。
(それも1ヶ月、半年、1年も経てばおそらく忘却のかなたでしょう。)
しっかりと、詳細まで覚えているのはやはりお付き合いまで発展した女性のことだけだと思います。
(まあ、ここまでくれば忘れることはないでしょう。)

このナンパ師を不動産営業マン、声をかけられる女性を中古マンション売り物件に置き換えてイメージしてもらえるとわかりやすいと思います。
契約できた中古マンション物件を「お付き合いにまで発展した女性」案内や紹介した物件を「ナンパしてお茶を飲んだ女性」みたいな感じです。

そんな私も記憶力のおぼろげな不動産営業マンだから・・・・

偉そうなことをいう私も同じレベルです。

登場人物A

その中古マンション
確か以前に売り物件あった記憶があるんやけど?
いつやったかな?いくらやったやろ?何階だったっけ?
間取り・専有面気はどれくらいやった?売り出している不動産屋はどこやったかな?
あかん!どうしても思いだせない・・・。
物件資料もとうの昔にゴミ箱に捨ててしまったし・・・・

まして、私は齢50を超えてもはや初老になりつつある健忘症の激しい不動産営業マンです。
覚えていることなんて不可能ですよね。

そこで、全て記憶ではなく記録に残すようにしました。

独自にデータベースを作って、物件データ(中古マンション名・価格・専有面積etc)などを片っ端から記録するようにしました。
もちろん必要最小限の項目程度ですが、これがきっかけでいろいろなことが即座にお答えできるようになりました。

まさしく
「すきがあったらかかってこんかい!くっさー!」
という偉大な故岡八郎師匠並みのレベルまでなりました。(笑)
今の人はこの偉大なコメディアン岡八郎師匠のことなんか知らないかなぁ・・・?

すると、
登場人物A

すいません
ちょっとこの中古マンションの売却依頼を受けたんだけど
前にどんな感じで売り物件が出てたか教えてくれません?

という、付き合いのある同業の不動産営業マンからよく相談を受けるようになったんです。
不動産業者専門のデータベースもあるのですが、たかだか直近3ヶ月間のデータしかありません。
そうすると該当マンションが過去に登録されていたとしても、既にデータが無くなっているので困るんです。

不動産業界の本音?(全ての不動産業者がこうだとは限りませんが)

悪徳不動産屋

<割高な物件を購入希望者に紹介>

仲介手数料を上げてのナンボの営業の世界?
(毎月のノルマ ノルマでどの営業マンも成績を上げるため必死です!)

すぐ別の階でもう少し安い物件があることなど、お客様には教えることはまずありません。

<割安な査定価格を売却希望者に提示>

費用のかかるチラシを打たずに手持ちのお客様で決めたいのが本音!?
安く売り出せれば、楽して簡単に売れますから・・・

また、知り合いの転売買取不動産業者に買い取らせ、その後 適正価格で売り出し、
仲介手数料をダブルで稼ぐことも可能です?!

不動産の世界でいわゆる「掘り出し物」は原則としてありません。

そのような物件は我々不動産業者が買い取り、利益を上乗せして市場適正価格で再販します。
※諸経費等もあり市場相場価格より▲20%以下なら普通 不動産買取業者が買い取ります

でも割安な物件(▲15%~▲10%)、反対に割高な物件(+10%~+15%)は市場に出ていることも多いのです。
※先ほど ご説明したとおり業者が手を出せない▲15%位から+15%程度の物件です。

あまり割高な物件は業者も広告費等がかかりますから、依頼をお断りするケースも多いです。

ということは 仮に2000万円が妥当な市場相場とすると、1800万円以下なら業者が買い取り、市場には1850万円から2300万円の物件が市場に出ているといえます。

すると購入の場合2000万円で購入できればOK!ですし、
1800万円なら200万円!もお得! 反対に2300万円で買うと300万円も割高です。

売却の場合2000万円で売却できればOK!ですし、
1800万円なら200万円!も損!反対に2300万円で売れれば300万円も得したことになります。

うまく中古マンションを購入売却する人

このあたりの中古マンションの売却コツ・購入のコツはこちらをご参考にしてください。

このあたりをちょっと意識するだけで、数百万円の購入・売却の価格の差が出てくることが珍しくありません。



ただ価格だけではない特殊条件もあることがあります。

大規模な改装して価格が高いのか?・・・
また何か特殊な理由(瑕疵ある物件)で安いのか?・・・
※瑕疵・・・雨漏り・シロアリなど物理的瑕疵だけでなく自殺・殺人も心理的瑕疵となります

それには、物差しになる相場価格を把握しておくのが、失敗しない中古マンションの購入や売却に必要不可欠です!!

なかなか一般お方にはわかりにくい市場価格ですが、知らなかったではすまされないのです。
的確な判断を行うためにはお客様自身でもある程度の相場観を持つことも大変重要ではないかと私は考えています。

失敗しない中古マンションの売却・購入のためには
まず、その中古マンション相場をお調べすることをお勧めします

登場人物A

今 住んでいるこのマンション 大体いくらくらいで売れるんだろう?
不動産屋に聞くのも面倒だし、大体のおおまかなでいいからわかれば、
次の転居先も探しやすいんだけど・・・・

別に今すぐってわけじゃないんだけど、
とりあえず自分のマンションが今どれくらいかって把握しておきたいなぁ・・・・
気軽にわかる方法ってないんだろうか?

登場人物A

以前から気になっているマンションがあるんだけど、大体いくらくらいするのかなぁ?
チラシで良さそうなマンションを見つけたけど、これって妥当な値段なのかなぁ?

登場人物A

ただ大まかな値段を知りたくて、不動産屋さんに電話したら、
毎日毎日 電話営業がしつこくて・・・
なかなか気軽に聞けないものね・・・・

登場人物A

やっぱり 不動産屋さんて なにか怖いイメージ?
無理やり売りつけられるんじゃあないのかしら?
まず事前にじっくり調べる良い方法はないのかしら?

登場人物A

不動産屋さんに売却可能な値段を聞いたんだけど、これって本当?・・・

そんなお悩み・不安解決の為に中古マンション相場レポートをご利用ください

概ねの値段(坪単価)は、拙著ブログ「大阪中古マンション相場研究会」のブログで無料で公開しています。
よかったら参考にしてみてください。

日頃の業務上 膨大な中古マンションのデータを毎日毎日独自に収集し、
それを基にお客様の中古マンション物件の購入売却のアドバイスをしております。

以前は 物件査定にあたっては各営業マンの日頃の相場観を重視して査定しておりました。
ですから。同じ会社の中でも各営業マンにより価格に差が出ることもしばしばあります。

そして、いくらプロといえども、日頃からの情報収集を怠れば、適正な物件査定は行えません。

でも毎月のノルマに追われて忙しい?(横着者?) 営業マンが多いですから、常日頃から広~くアンテナをはりめぐらして情報収集し、
物件資料を整理して分析している営業マンであるかどうかはわかりません。
(そんなことをしても、売り上げ成績にすぐ関係するわけじゃないので・・・・)

「まぁ こんなもんだろ・・・?」 って
こんな感じでもし査定されたら、大事なマイホーム たまったもんじゃありません!

「これは、お安くていい物件ですょ!」 って  以前にどんな値段で売り物件があったかはまず教えてはくれませんし・・・・。

住居用不動産にも 「戸建」 「土地」 「マンション」があります。
このなかでも 「土地」 「戸建」 は個別的要因(道路の幅員や性質・方位・都市計画 築年数 広さ などなど・・・)が大きく影響し 査定についてもかなり複雑になってしまいます。
(簡単に言えば同じものが原則として無いということです。)

これに比べ、個別的要因の比較的少ない(※1)中古マンションにおける価格は、
過去の売り出し価格よりほぼ比較することができ、過去の売り出し価格は重要な情報となります。
(※1)但し、同じマンションであっても低層階や角部屋、改装(リノベーション)等の個別的要因はあります。

同じマンションで同じような間取り・面積なら大体 同様な値段になることが多いです。
この情報からある程度の価格は、一般の方でも算出することは可能です。

ですから日頃の売り物件情報の収集と分析って、すごく すごく重要なんです!!

ある不動産営業マンが、中古マンションの査定依頼を受けても・・・・・・
「え~っと 確か○○マンションって確か 半年くらい前に売りに出ていたなぁ・・・・。
 いくらだったっけ? 間取りは? 面積は?・・・・・え~っと え~っと・・・・」
「たしか 2年前にも出ていたよな・・・・ え~っと え~っと・・・」

(人間の記憶力はいたってあいまいです)
でも、そんなことばかりしていては自分の営業成績は伸びず、自分で自分の首をしてることになります。
そんなことをするくらいなら、ドンドン1件でも飛び込み営業かけたほうがいいですからね。

プロの不動産屋でさえこの有様ですから、一般の方から 中古マンションの相場ってなかなか把握しづらいのが実情です。

それゆえ 査定価格にバラツキがあり なにか客観的な基準を社内的に設置できないかと
数年前から 独自入手した物件情報をデータベース化いたしました。

誠に恐縮ですが弊社にご相談いただいた方にのみ、
「過去の売り出し物件一覧表」と「㎡単価一覧表」をサービスでお渡ししており、
ご好評をいただいております。

その一部を弊社のブログ 「大阪中古マンション相場研究会」 にて公開しておりました。
おかげさまでブログもアクセスモ増えて、皆様から大変 ご好評をいただいております。

中古マンション相場レポートの概要

中古マンション相場レポートとはこんな感じのものです。

過去3年間の㎡単価の一覧表

① 【 専有面積 】 × 【 ㎡単価 】をかければ、おおよその価格がわかります。

② 過去1年間のデータだけでなく、2年前 3年前 のデータから、相場の変動が推測できます。

サンプルをご参考にしてください(平均価格等は隠しています)
中古マンション相場レポート

サンプル拡大
中古マンション相場レポート拡大図

サンプルのご使用例をご覧ください。

レポートに掲載されている【推定市場価格の計算の仕方】に本年度、前年度、前々年度の平均㎡価格の記入します。そして検討する物件(売却・購入)の専有面積を記入して、計算します。

<以下サンプル例>
中古マンション相場を試算

すると通常は平均値が一番妥当な金額と思われるケースが一般的ですから、概ね2000万円程度かなと計算できますが、
前年度が少し異常に高いと思われます。
前々年度推定価格が1906万円、本年度が1919万円ですから、前年度は考慮せず、
1900万円が妥当な相場ではないかなと思われます。

「よし、一度 2000万円で売りに出してみようかな・・?
 でも値引き交渉が入ったら1900万円くらいまでは覚悟するか!!??」

とか
「今検討しているマンションに2000万円ででているけれど、かなり高いようにも思えるな。
 1900万円で購入の申し込みをいれてみようかな・・? 」

等といろいろ参考にもなるかと思います。
※この事例では、実際に前年度にかなり割高な物件が売りに出て平均㎡単価を押し上げてしまいました。(売り出し価格は売主さまのご希望が優先となるため、一部 高めの物件も出ることがあります。
※通常、中古マンションは年数が増すごとに値段が下がる傾向にありますがこのマンションは緩やかな上昇があるようにも感じます。

中古マンション相場レポートを購読することによって

① ご売却時の大体の価格がわかりますから、次の買い替え計画もスムーズに予定できます

② 人気のマンションは早い者勝ちです!ですから早目の決断する材料になります。

③ 毎週入る広告チラシと照合し、物件を吟味するときの参考資料になります。

お客様の声

以前に売却の相談をいたしました○○です。あつかましく無料でもらってすいませんでした。 相場レポートを調べると、今のローン残高と比較して売却価格がかなり下回ってしまうことがわかりました。やはりもう少し、時期を待つ予定です。 これも一覧表でおおよその価格がわかったので 無駄な労力が節約できました。将来 売却することになりましたらその時は宜しくお願いいたします。
(東大阪市 I.Tさま)

毎週末は、このレポートとマンション広告チラシをにらんで、物件を探しておりました。 すると、相場価格より若干安い価格の物件を見つけることが出来て、すぐに案内を申し込みました。 主人にも、このレポートと照らし合わせて割安な物件と説得できて、すぐに購入申し込みをして無事契約できました。(土曜日に見て、日曜日には購入申し込みいたしました。) あとで不動産会社の担当の方に聞くと、後からかなりの購入希望の申し込みがきて大変だったそうです。 同じマンションの同じタイプが250万円も高く売りに出ているのがあり、夫婦共々 なぜか笑顔でそのチラシを見ております。
浮いたお金でどんなリフォームをしようかと、思案しています。 (吹田市 Y.Aさま)

早速 お申し込みさせていただいてから、家族みんなでじっくり話し合っておりました。するとすごく安い物件を見つけました。 あまりに調べた相場価格より安いので、勧められた不動産業者にその理由をしつこく聞くと、しぶしぶ心理的瑕疵(自殺?)があることを教えていただきました。あわてて契約せずによかったです。これも相場レポートから事前に大体の値段がわかっていたからと思います。 ありがとうございました。
(大阪市城東区 K.H様)

大手不動産会社に査定をお願いしたら、相場レポートとほぼ同じ価格を提示されびっくりいたしました。
(豊中市 T様)

実家のすぐ近所で気になるマンションがありました。相場レポートを調べて、おおよその物件価格がわかり現実的に検討しようと妻と相談しております。これからがんばって頭金を貯めていこうと思います。
(大阪市淀川区 M.M様)

× 我々不動産営業マンにとっても、非常に便利なツールと思いますが、一般の方にこのようなレポートが手にあると非常に営業がしにくくなります。
(奈良県 不動産会社勤務 匿名様)

※その他多くの皆様のアンケートご協力ありがとうございました

中古マンション相場レポートを下さい

メールでのご相談がこちらからお願いいたします。

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