◎業界の本音？（全ての不動産業者がこうだとは限りませんが・・・・・） |
＜割高な物件を購入希望者に紹介＞ |
仲介手数料を上げてのナンボの営業の世界？
（毎月のノルマ ノルマでどの営業マンも成績を上げるため必死です！）
すぐ別の階でもう少し安い物件があることなど、お客様には教えることはまずありません。
|
| ＜割安な査定価格を売却希望者に提示＞ |
費用のかかるチラシを打たずに手持ちのお客様で決めたいのが本音！？
安く売り出せれば、楽して簡単に売れますから・・・
また、知り合いの転売買取不動産業者に買い取らせ、その後 適正価格で売り出し、仲介手数料をダブルで稼ぐことも可能です？！
|
|
|
|
|
不動産の世界でいわゆる「掘り出し物」は原則としてありません。
そのような物件は我々不動産業者が買い取り、利益を上乗せして市場適正価格で再販します。
※諸経費等もあり市場相場価格より▲２０％以下なら普通 不動産買取業者が買い取ります
でも割安な物件（▲１５％～▲１０％）、反対に割高な物件（＋１０％～＋１５％）は市場に出ていることも多いのです。
※先ほど ご説明したとおり業者が手を出せない▲１５％位から＋１５％程度の物件です。
あまり割高な物件は業者も広告費等がかかりますから、依頼をお断りするケースも多いです。
ということは 仮に２０００万円が妥当な市場相場とすると、１８００万円以下なら業者が買い取り、市場には１８５０万円から２３００万円の物件が市場に出ているといえます。
すると購入の場合２０００万円で購入できればOK！ですし、１８００万円なら
２００万円！もお得！
反対に２３００万円で買うと３００万円も割高です。
売却の場合２０００万円で売却できればOK！ですし、１８００万円なら
２００万円！も損！
反対に２３００万円で売れれば３００万円も得したことになります。
ただ価格だけではない特殊条件もあることがあります。
大規模な改装して価格が高いのか？・・・ また何か特殊な理由（瑕疵ある物件）で安いのか？・・・
それには、物差しになる相場価格を把握しておくのが、
失敗しない中古マンションの購入や売却に必要不可欠です！！
なかなか一般お方にはわかりにくい市場価格ですが、
知らなかったではすまされないのです。
的確な判断を行うためにはお客様自身でもある程度の
相場観を持つことも大変重要ではないかと我々は考えます。
|
 |
 |
このようなお悩みをお持ちではありませんか？
|
|
|
|
「今 住んでいるこのマンション 大体いくらくらいで売れるんだろう？
不動産屋に聞くのも面倒だし、大体のおおまかなでいいからわかれば、次の転居先も探しやすいんだけど・・・・」
「別に今すぐってわけじゃないんだけど、とりあえず自分のマンションが今どれくらいかって把握しておきたいなぁ・・・・
気軽にわかる方法ってないんだろうか？・・・」 |
|
|
 |
「以前から気になっているマンションがあるんだけど、
大体いくらくらいするのかなぁ？・・・」
「チラシで良さそうなマンションを見つけたけど、これって妥当な値段なの？・・・」
|
|
|
 |
「ただ大まかな値段を知りたくて、不動産屋さんに電話したら、
毎日毎日  電話営業がしつこくて・・・
なかなか気軽に聞けないものね・・・・・」 |
|
|
|
「やっぱり 不動産屋さんて なにか怖いイメージ？
無理やり売りつけられるんじゃあないのかしら？ まず事前にじっくり調べる良い方法はないのかしら？・・・」 |
|
|
|
「不動産屋さんに売却可能な値段を聞いたんだけど、
これって本当？・・・」 |
|
|
|
 |
|
|
 |
我々は、日頃の業務上 膨大な中古マンションのデータを毎日毎日独自に収集し、それをもとにお客様の物件を査定ししております。
以前は 物件査定にあたっては各営業マンの日頃の相場観を重視して査定しておりました。
ですから。同じ会社の中でも各営業マンにより価格に差が出ることもしばしばあります。
そして、いくらプロといえども、日頃からの情報収集を怠れば、適正な物件査定は行えません。
でも毎月のノルマに追われて忙しい？（横着者？） 営業マンが多いですから、常日頃から広～くアンテナをはりめぐらして情報収集し、物件資料を整理して分析している営業マンであるかどうかはわかりません。
（成績にすぐ関係するわけじゃないので・・・・）
「まぁ こんなもんだろ・・・？」 って
こんな感じでもし査定されたら、大事なマイホーム たまったもんじゃありません！
「これは、いい物件ですょ！」 って
以前にどんな値段で売り物件があったかはまず教えてはくれませんし・・・・。
|
|
住居用不動産にも 「戸建」 「土地」 「マンション」がございます。
このなかでも 「土地」 「戸建」 は個別的要因（道路の幅員や性質・方位・都市計画 築年数 広さ などなど・・・）が大きく影響し 査定についてもかなり複雑になってしまいます。
（簡単に言えば同じものが原則として無いということです。）
これに比べ、個別的要因の比較的少ない（※１）中古マンションにおける価格は、取引事例よりほぼ比較することができ、過去の売り出し価格は重要な情報となります。
（※１）但し、同じマンションであっても低層階や角部屋、改装（リノベーション）等の個別的要因はあります。
同じマンションで同じような間取り・面積なら大体 同様な値段になることが多いです。
この情報からある程度の価格は、一般の方でも算出することは可能です。
|
|
|
|
ですから日頃の売り物件情報の収集と分析って
|
|
すごく すごく重要なんです！！ |
|
|
 |
ある営業マンが、中古マンションの査定依頼を受けても・・・・・・
「え～っと 確か○○マンションって確か 半年前に売りに出ていたなぁ・・・・。 いくらだったっけ？ 間取りは？ 面積は？・・・・・え～っと え～っと・・・・」
「たしか ２年前にも出ていたよな・・・・ え～っと え～っと・・・」
（人間の記憶力はいたってあいまいです）
プロでさえこの有様ですから、一般の方から 中古マンションの相場ってなかなか把握しづらいのが実情です。
|
|
それゆえ 査定価格にバラツキがあり なにか客観的な基準を社内的に設置できないかと数年前から 独自入手した物件情報をデータベース化いたしました。
弊社にご相談いただいた方にのみ、「過去の売り出し物件一覧表」と「㎡単価一覧表」をサービスでお渡ししており、大変ご好評をいただいております。
その一部を弊社のブログ 「拙著＜不動産＞中古マンション相場観を養うための虎の巻」 にて公開しておりました。
おかげさまでブログもランキング上位になり、皆様から大変 ご好評をいただいております。
↓是非１クリックお願いします！
 ←ブログランキング
|
|
|
|
日頃から、中古マンションの購入・売却をお考えのお客様と接していると
こんなお客様が大変多いのでびっくりいたしました！
|
 |
という方や・・・
|
| こんな方も・・・ |
 |
| でも・・・ |
 |
そんなお客様のご要望にお答えして＜中古マンション相場レポートサービス＞を開始いたしました。
|
 |
Ⅰ） 過去３年間の㎡単価の一覧表
|
| ① |
【 専有面積 】 × 【 ㎡単価 】をかければ、おおよその価格がわかります。
|
| ② |
過去１年間のデータだけでなく、２年前 ３年前 のデータから、相場の変動が推測できます。
|
|
|
|
 |
サンプルをご参考にしてください（平均価格等は隠しています）
|
 |
＜サンプル拡大＞ |
 |
サンプルのご使用例をご覧ください。
レポートに掲載されている【推定市場価格の計算の仕方】に本年度、前年度、前々年度の平均㎡価格の記入します。そして検討する物件（売却・購入）の専有面積を記入して、計算します。
|
|
| ＜以下サンプル例＞ |
| ↓↓↓↓↓ |
| 中古マンションレポートの2ページ目になります |
 |
| ↑↑↑↑↑ |
| 推定市場価格は1984万円と計算されます。 |
|
すると通常は平均値が一番妥当な金額と思われるケースが一般的ですから、概ね２０００万円程度かなと計算できますが、前年度が少し異常に高いと思われます。
前々年度推定価格が１９０６万円、本年度が１９１９万円ですから、前年度は考慮せず、１９００万円が妥当な相場ではないかなと思われます。
「よし、一度 ２０００万円で売りに出してみようかな・・？ でも値引き交渉が入ったら1900万円くらいまでは覚悟するか！！？？」
とか
「今検討しているマンションに２０００万円ででているけれど、かなり高いようにも思えるから。１９００万円で購入の申し込みをいれてみようかな・・？ 」
等といろいろ参考にもなるかと思います。
※この事例では、実際に前年度にかなり割高な物件が売りに出て平均㎡単価を押し上げてしまいました。（売り出し価格は売主さまのご希望が優先となるため、一部 高めの物件も出ることがあります。）
※通常、中古マンションは年数が増すごとに値段が下がる傾向にありますがこのマンションは緩やかな上昇があるようにも感じます。
|
■中古マンション相場レポートを購読することによって
|
| ① |
ご売却時の大体の価格がわかりますから、
|
|
次の買い替え計画もスムーズに予定できます。
|
| ② |
人気のマンションは早い者勝ちです！ですから早目の決断する材料になります。
|
| ③ |
毎週入る広告チラシと照合し、物件を吟味するときの参考資料になります。
|
|
| ■お客様の声 |
| ◎ |
以前に売却の相談をいたしました○○です。あつかましく無料でもらってすいませんでした。 相場レポートを調べると、今のローン残高と比較して売却価格がかなり下回ってしまうことがわかりました。やはりもう少し、時期を待つ予定です。
これも一覧表でおおよその価格がわかったので 無駄な労力が節約できました。将来 売却することになりましたらその時は宜しくお願いいたします。わずかな費用ですので次回はぜひ申し込みたいと思います。 |
|
（東大阪市 Ｉ．Ｔさま）
|
| ◎ |
毎週末は、このレポートとマンション広告チラシをにらんで、物件を探しておりました。
すると、相場価格より若干安い価格の物件を見つけることが出来て、すぐに案内を申し込みました。
主人にも、このレポートと照らし合わせて割安な物件と説得できて、すぐに購入申し込みをして無事契約できました。(土曜日に見て、日曜日には購入申し込みいたしました。）
あとで不動産会社の担当の方に聞くと、後からかなりの購入希望の申し込みがきて大変だったそうです。
同じマンションの同じタイプが２５０万円も高く売りに出ているのがあり、夫婦共々 なぜか笑顔でそのチラシを見ております。
浮いたお金でどんなリフォームをしようかと、思案しています。 |
|
（吹田市 Ｙ．Ａさま）
|
| ◎ |
早速 お申し込みさせていただいてから、家族みんなでじっくり話し合っておりました。するとすごく安い物件を見つけました。 あまりに調べた相場価格より安いので、勧められた不動産業者にその理由をしつこく聞くと、しぶしぶ心理的瑕疵（自殺？）があることを教えていただきました。あわてて契約せずによかったです。これも相場レポートから事前に大体の値段がわかっていたからと思います。 ありがとうございました。 |
|
（大阪市城東区 Ｋ．Ｈ様）
|
| ◎ |
大手不動産会社に査定をお願いしたら、相場レポートとほぼ同じ価格を提示されびっくりいたしました。 |
|
（豊中市 Ｔ様）
|
| ◎ |
実家のすぐ近所で気になるマンションがありました。相場レポートを調べて、おおよその物件価格がわかり現実的に検討しようと妻と相談しております。これからがんばって頭金を貯めていこうと思います。 |
|
（大阪市淀川区 Ｍ．Ｍ様）
|
| × |
我々不動産営業マンにとっても、非常に便利なツールと思いますが、一般の方にこのようなレポートが手にあると非常に営業がしにくくなります。
もっとレポート販売価格を上げてください。
|
|
（奈良県 不動産会社勤務 匿名様）
|
|
※その他多くの皆様のアンケートご協力ありがとうございました
|
 |
|
|
|
|
| １、価格 |
|
一つのエリアにつき |
|
|
（銀行振り込みの場合） ￥３１５０円
（クロネコヤマト代金引換の場合）￥４２００円 |
|
| ２、内容 |
① |
本年度 のマンション別㎡単価一覧表（過去１年間）
|
|
② |
前年度 のマンション別㎡単価一覧表（過去１年前～過去２年前））
|
|
③ |
前々年度のマンション別㎡単価一覧表（過去２年前～過去３年前）
|
|
|
|
|
|
|
もし、本レポートをご購読いただいて ご参考にならないとお感じになった場合は、弊社までご返品ください。返品確認後、ご指定の口座に全額お振込みにて返金いたします。
|
| ※返金サービスは３０日以内とさせていただきます。 |
※返品に要する郵送費用はお客様負担となります。
|
|
| ※返品返金をお申し出の方は、以後 本レポートのご購入はできなくなりますのでご了承くださいますようお願いいたします。 |
|
＜ご確認事項＞ ※重要ですので必ずお読みください。
|
| １、 |
このレポートは物件をご紹介するのが目的ではなく、あくまで中古マンション相場の目安とすることが目的ですので、各物件の「間取り図」 「階数」 「号室」 「成約価格」 等のお問い合わせはお受けできません。
マンション別㎡単価も入手した物件情報の平均値を機械的に算出したものであり、鑑定評価にも基づく価格ではありません。また売り出し物件の個別的事情により大きく差異が出る場合があることをご了承願います。
マンション名や住所などは入手した情報どおりに処理していますから、築年数や名称及び住所に間違いがある場合が稀にあることをご了承ください。
|
| ２、 |
お客様がこのレポートを利用することによって、いかなる損害等をこうむることがあっても弊社は一切補償いたしませんので、あくまで自己責任において活用されることをお願いいたします。
|
| ３、 |
ご希望のマンションの情報が掲載されていない場合があります。
弊社も可能な限り情報収集しておりますが、全ての情報を網羅しているとは限りませんので、掲載できていない情報もあることをご了承願います。
|
| ３、 |
サポートエリアは下記のとおりです。（エリアをクリックすると、掲載マンション一覧表が見ることできます。）
|
|
＜大阪エリア＞ |
|
|
|
|
|
＜神戸エリア＞ |
|
|
|
|
|
＜奈良エリア＞ |
|
|
|
|
|
|
＜お支払方法＞ ① 又は ②をお選びください
① 銀行振り込み ３１５０円
三井住友銀行 深江橋支店
普通 １４００７４０
エモトケイシン
※振り込み手数料はお客様負担でお願いいたします。
② 代金引換サービス ４２００円
クロネコヤマトの代金引換サービスによる配送。 |
|
＜送付方法＞
① 銀行振り込みの方
お振込み確認後、郵便局のＥＸパックにてご自宅宛にお送りいたします。
②代金引換サービスをご利用の方
クロネコヤマトの代金引換サービスを利用いたします。
※クロネコヤマトの場合、発送に若干時間がかかる場合がありますので、ご了承ください。 |
|
| 本レポートサービスの趣旨 |
|
あくまでお金儲けの目的でこのレポートをお譲りしているのではありません。
（弊社にとっても、本レポート１冊につき、およそ５００円程度の赤字なります。）
皆様にわかりにくい中古分譲マンションの相場を、少しでもわかりやすくご理解していただき、もしご購入ご売却の時には、是非弊社にお手伝いさせていただければと考え、情報公開にいたりました。
ですから、本レポートサービスを突然休止することもありますので、お早めにお申込下さいますようお願いたします。
本レポートが少しでも皆様のお役に立てれば、これ以上の幸せはございません。 |
|
 |
|
 |
 |
|
