キーライフジャパン大阪店
〒577-0056
大阪府 東大阪市長堂1丁目10番24号
TEL：06-6787-4055
FAX：06-6787-4056
Mail：keylife4055@ybb.ne.jp
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でも全てのお客様が喜んでいるとは限らないと思うのです。
「買わなきゃよかった！」 「売らなきゃよかった！」 こんな声を聞くと本当に悲しくなるのです。
マイホームに関して、意外とお客様って気軽に考えている方が結構多いので、我々も振り回され続け疲れ果ててしまうのです。
ですから、我々業界の本音や内情も含めて少しでもわかっていただくために掲載いたします。
これだけお目を通していただければ結構です。
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| 私（不動産業者から見た視点）がマイホーム購入・売却される人を見てきて思うことを 私見を含めて書かせていただきました。少々不適切な表現もありますが、我々の正直な感想です。 |
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| 購入をお考えの方はここをクリック | 売却をお考えの方はここをクリック |
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| 意外と多い衝動買い？！ |
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| たまたま目に付いた新聞折込チラシ※ ※「来場者にタラバガニ１匹進呈！  」につられたり・・・ ホンの軽い気持ち（ タラバガニ目当て？ ）でモデルルームやオープンハウスに行ってみるとそこはもう別世界！ＴＶに出てくるような綺麗にレイアウトされた家具やお洒落なインテリア（テーブルには綺麗なお花と高そうなワインが・・・） これを見た奥様の眼はもう ハートマーク ☆d(o⌒∇⌒o)b ★ｲｴｰｲ★ d(o⌒∇⌒o)b☆ 営業マンと商談テーブルでなにやらニコニコと会話中！ 「これなら今の家賃と主人のお小遣いを少し削ったら払えるわ！」って そんな簡単に決めてもいいんですか？ 実際に引越しをしてみると、荷物がいっぱいでモデルルームとは大違いになっていることも多いのです。 そして今から３０～３５年間 ずっとローンを支払っていかなければならないのですよ！ 高～いタラバガニにならなければいいのですが・・・・・  |
| 買い時とは欲しい時 |
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| 不動産は値上がりする時もあれば、値下がりするときもあります。 「いつ買えばいいのでしょうか？」とよくご質問をお受けします。 的確な答えは私達にもわかりませんが、「欲しい時は、いつも買い時！」だと思います。 ただし ブームに乗らされなければという条件がひとつだけ加えさせていただければ・・・・・。 みんなが買っているから、みんなに自慢したいから・・・・。 そんな理由だけで買ってしまった方に限って、不動産の値下がりで一喜一憂してしまうのではないですか？ 結構 ２～３年後に買ったマンションが売りに出されて、その値段に大きなショックを受けるかもしれません！。 そんな理由（責任のなすりあい？）で夫婦仲に隙間風が・・・・・なんてことは、ありえないことではありません。 本当に欲しい理由がはっきりしていれば、少々値段が下がっても納得できるものです。 今一度 じっくりマイホームの購入の本当の理由を考え直しても良いのではないでしょうか？ お子様のため、自分のライフスタイルのため、財産形成のため、なぜマイホームを買おうと思ったかを明確にしてから購入しても遅くはありません。、 |
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| 史上最低金利が長く続いていましたが、現在でも非常に低金利時代です。銀行も住宅ローンに積極的ですごく借りやすい時代になっていますが・・・・・ |
| 中古マンション→新築マンション→一戸建というステップアップは無理な時代に |
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| 私がこの業界に入った時代（昭和５８年）までは、最初は安い中古マンションを買ってしばらく住んで、今度はそれを売却して頭金にして少し大きな新築マンションへ。 （※当時は売れば、ローン返済してもある程度 お金が残る時代でしたし、その頃には給料も少し上がっていました。） そして、もう少し出世して課長クラスになると、いよいよ一戸建てへ。 なんてストーリーが組めていました。 しかし、現在では不動産の継続的な値上がりが見込めない時代ですから、永住志向で考えていかなければなりません。 日本の会社も年功序列が崩れ、定期昇給も見込めなくなってきた今 人生設計をじっくり考えていかなければなりません。 賃貸のように、「少し支払いがキツイから、もう少し安い部屋に引っ越そう！」なんて気軽に引っ越すことはできません。 なぜなら、ローン残高の減り方より市場相場価格の減り方が大きくなってしまっているケースも多く見られるからです。（特に新築は・・・） |
| ボーナス併用支払は禁物！？ |
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| 私の新人時代の苦い思い出です。（私も２０代半ばでした） あるお若いご夫婦（ほぼ同年代）に、お洒落な中古マンションをご購入していただきました。（大阪の吹田というところで結構高級住宅街でした。） 本当にお洒落な美男美女のカップルで、当時 私も少しあこがれました。 すごく気に入ってもらえて、お引越し後も度々ご連絡を頂戴していました。 何度かご夕飯もご馳走になり、本当にお幸せそうでした。 ただ、物件的には少々高額（確か４０００万円弱だったかと記憶しています）で、ローンも限界目一杯組みました。（当時はステップローン※がありましたので・・・） ※ステップローン 当初の支払を抑え、５年後に収入増を見込み支払額がどーんと上がる方式。 通常 借り入れの５０％まではボーナス払いにまわせるので、毎月の支払いを抑えたいとのことでしたので目一杯ボーナス払いにいたしました。 ところが数年後 ご主人の会社が業績が悪くなり、思ったほどボーナスが出なかったのです。 しかもステップ返済の上昇後でしたので、ボーナス払いが１回で５０万以上でした。 貯金もされていなくて、私に相談がありました。 「ボーナスが少なかったので、支払い方法変えることできませんか？」と・・・・。 「私では無理ですので銀行に直接 相談してみてください。でも多分 難しいと思います。」とお答えしたのですが、やはり変更は無理だったようです。 その後 そのマンションのご売却のご依頼を受けましたが、ある程度の値下がりはやむを得ませんでした。 「今 あせって売らなくても・・・」とご説明しましたが、どうもご離婚の話が決まってしまっているらしく、しぶしぶご売却になりました。 ご主人のお話では「海外旅行やスキー、車のローン、外食などで毎月のお給料はほとんど残っていなかったよ。お金の話になると夫婦はギスギスするよ！」と、売却の取引時にお話されていました。 無事に取引は終わりましたが、なんとも後味の悪い取引になってしまった思い出があります。 やはり人間はなかなか我慢ができないものかもしれません（私も含めて）。 ボーナス払いを多くして、毎月の支払額を少なくしても、結局 毎月の給料は全て使い切ってしまうものです。 家賃代わりに毎月の支払額を一定にして、その生活費の中でやりくりするほうが安全かもしれません。 あくまでボーナスは業績給ですから、変動があってもしかたありません。 このケースでも、毎月の支払いを家賃代わりにしていればこんなことはなかったのかもしれません。 ボーナス払いを無しにしておけば、万一 ボーナスが少なくなっても大丈夫だったかと思いますし、なにより毎月の支払いを考慮したうえでの生活になっていればこのような事態は避けられたかもしれません。 教訓：ボーナス併用払いはくれぐれも慎重に！ 不動産屋の言うとおりにローンを組んではいけない？！ |
| 男には【つきあい】ってものがあるのです！女性も【綺麗】でいたいのです！ |
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 結構無理して買ったマイホーム！ご主人も、最初は会社のみんなから羨望のまなざしで見られます。 鼻が高くなるのもつかの間？ 毎月（  ご主人のお小遣い減額で、会社仲間とのつきあいも激減？（出世にも影響？）ローン控除の年末調整で返ってきたお金も振込みでは奥様にばれてしまうから中々大変です。 奥様はといえば、少しでも倹約するため毎日スーパーのチラシとにらめっこ！ 髪はバサバサ！昔は毎年流行の洋服も買っていたけれど・・・・・   マイホームを買ったばっかりにそんな生活をおくるなんて・・・・ ということがないように、ある程度余裕をもって住宅ローンを考えましょう。 |
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 ここまで読んでマイホームを購入する気持ちが冷めてしまいましたか？本当に真剣にマイホームのご購入を考えていただきたくて、あえてネガティブ（否定的）なことばかり書きましたが、マイホームを持つって本当に良いこともたくさん たくさんあるんです。 だからこそ皆様がこぞって、マイホームを持たれるのです。 |
| 超低金利の住宅ローンが魅力です！（今の家賃でいくら払えるかご存知ですか？） |
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| 言い古された文句ですが「家賃は死に金 住宅ローンは資産として残ります。」とよくチラシにも謳っています。 今 お家賃をおいくら支払っていますか？  そこそこのグレードのファミリータイプ３ＬＤＫなら、家賃１０万円駐車場１．５万円程度でしょうか？ １１．５万円払っているなら、それは３０４３万円のローンと同じです。（金利２．８７５％元利金等３５年払い） 中古の戸建であれば、十分３０００万前後ですむ物件も多いです。 また中古マンションであれば１５００万円から２０００万円前後でも十分ですから、月々の返済は今の家賃以下で済むケースもあります。 １５００万円借入で毎月５万６６８６円（ボーナス無し、金利２．８７５％元利金等３５年払い） 管理費１万円駐車場１．５万円としても合計８１６８６円で済みます。 |
| やはり自分の物という愛着が生まれます！ | |
なんといっても賃貸とはグレードが違います！ |
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 一国一城の主として、念願のマイホーム！賃貸生活とも異なり、周囲の目や大家さんの目を気にしなくても良い生活は魅力的です。 もちろん自分自身の所有物ですから好き勝手に内装などもいじれます。（ある程度は） 壁紙を好きに換える。 ペットを飼う （マンションでは不可の場合もありますが・・・） 好きな時間にお風呂や洗濯をする。 （意外と賃貸マンションだと気がねしますものね） リフォームする。 （マンションの場合は管理規約もありますから中の部分のみですが・・・） 釘１本 壁に打つのも大家さんにいわなくても大丈夫！ (o^∇^o)ﾉ |
 いまはどんなところにお住まいですか？もしかして賃貸マンションですか？ お隣のお部屋の音は気になりませんか？ オートロックは完備していますか？ 経済性、投資性を追及するのが賃貸マンションですから、家賃以上の設備は普通 設置しません。 隣の音が気になったり、また小さいお子様が走って下の階からクレームをいわれたり・・・ マンションはＳＲＣ造（鉄筋鉄骨コンクリート造）ですから、鉄骨や木造の賃貸物件とは防音性が違います。 戸建であれば、上の階で子供が暴れても下から両親が叱ればすむだけです。 |
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| 将来に備えて（年金だけで大丈夫？） | |
かじれるスネはかじりませんか？ |
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| 将来のことも少し考えてみませんか？ 年金だけで生活しなければならない時がきた時、賃貸マンションの家賃は大きな負担になりませんか？ その頃にローンが終了していれば、家賃不要のゆとりある生活ができます。 また高齢者の賃貸マンション入居はなかなか難しいものがあるのも現実です。 またなにかあっても売ったり、賃貸にだせば良いのです。どれだけ値下がりしても価格がゼロ・家賃ゼロになることは考えられませんから！ またお子様も、相続できるマイホームがあるご両親なら、老後のお世話も親身になってくれる可能性もあるのではないでしょうか？ （少し考えすぎ？かもしれませんが・・・）  |
結構親御さんからマイホーム資金のご援助を受けるケースも多くあります。 「いつまでも借家暮らしでは肩身が狭い？」と親御さんが心配するのは、いつもご子息のことかもしれません。 この際 思い切ってご援助をお願いするのも一つの方法かもしれません。 旅行など遊びに使うお金は言いにくいものですが、マイホームのこととなると資金援助していただきやすいのでは・・・ 早く購入すれば、それだけ早くローン返済が終わるのです。 スープの冷めない距離にお家を構えるなら、喜んでご援助されるご両親も数多くいらっしゃいました。(お孫さんの世話もたのめたりして・・・）  ただし、お金も出る代わりに口も出るのは覚悟してくださいネ。 (￣▽￣;)!!ｶﾞｰﾝ ちなみに住宅資金を援助していただいたことから、嫁の態度が良くなり、嫁姑の関係が著しく改善されたご家族はいらっしゃいましたが。（笑い） |
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| でもそんな理屈だけじゃなくて |
| ◎お客様にマイホームを買ってもらって、 |
| 「本当に良かったな！」って私が思ったケースがあります。 |
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| １、奥様のご主人を見る眼が変わってきていました。 |
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| 案内時には奥様主導でしぶしぶつき合わされてきている感じのご主人様でした。 ご質問も奥様からばかりで「あまりご主人は乗り気ではないのかな？」かと思いました。（カカア天下？） でもいざご購入が前向きになると、今度はご主人様からローンや諸経費の具体的な質問が、矢継ぎ早に尋ねられました。  横で見ていた奥様は後日 冗談気味に 「主人があまりにしっかりリードしてくれて惚れ直したわ！｡o@(^-^)@o｡ﾆｺｯ♪」 （ごちそうさまです） やはり最終決断はご主人様にあったのですね。（カカア天下なんて思ってすいませんでした） ご主人様は 「 僕は仕事で帰って寝るだけだから あまり家を買うことには興味はなかったんだけどね・・・・。 でも家を買うことが前向きになってから、嫁の上機嫌な笑顔を見てると 思い切ってよかったかな と思っているよ！ 嫁が急に優しくなって気持ち悪い？けどね(^ー^* )ﾌﾌ♪ 」とおっしゃっていただけました。 これから長い住宅ローンを支払っていくご主人様ですから、どうか内助の功をよろしくお願いします。 |
| 契約の時のあのキラキラした奥様の眼 -(*＾▽＾) が素敵でした。 |
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| ２、自分の部屋を持つお子様がニコニコしてる。 |
 案内時には、ご両親の後ろでモジモジしているお子様でした。無事 取引も終わりお引越しも終わった頃、お渡しそびれた最終の書類をもって挨拶がてら新居のお邪魔しました。 まだ引越しのダンボールが山積みの状態でしたが、その子が廊下の奥から 「あっ！おっちゃん こんにちわぁ！」 と大きな声で挨拶してきてくれました。  「こんにちわ！よかったなぁ 自分の部屋ができて！ これからは勉強 がんばんねんでぇ！」というと苦笑いしながら自分の部屋に入っていきました。 |
| なぜかその子に「ホンマに良かったなぁ。パパとママに感謝してね！」と思っちゃいました。 |
| ３、将来のことを真剣に考えるようになる（無駄使いをしなくなった。将来のため夫婦の協力が増えたなど） |
| 私自身 そこそこの年齢になってきたせいか？「いまどきの若いもんわ！」ヽ( )｀ε´( )ノ |
と思うこともしばしばあります。 その時も、お若いカップルでしたが、ローンにかなり苦労しました。（ご主人様は一流企業に勤務され、ソコソコの収入もあるのですが、頭金がほとんど無かったのです。） 今までは毎年 海外旅行などにも行かれ、ほとんど貯金はしていなかったそうです。 でもこれからお子様の誕生もあり、思い切ってマイホームのご購入となりました。 ※今の賃貸マンションは壁が薄く、夜泣きがあると近所迷惑になるかもしれないそうです ご主人様は「お小遣いも定額制になり、なにかイベント（旅行など）も奥様とじっくり話し合われて、予算内でできるだけ安く抑えるようになりました。お昼も愛妻弁当が増えましたわ！（苦笑い）」とおっしゃっていらっしゃいました。 |
 「がんばれ！パパ見習い！未来の子供のために！」と応援したくなってしまいました。 |
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| 「女房と畳は新しいほうが良い！」という諺がありますが、果たしてそうと断言できるでしょうか？ ある商品コピーでこんなものを聞いたことがあります。 |
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| 新築のまっさらで気分爽快なのも１年程度なのかもしれません。 |
| 見栄えでごまかされるな！ |
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| やはり一般の方には、見栄えが一番インパクトがあります。 綺麗なモデルルームやオープンハウス物件で つい奥様もポーッとしてしまいがちです。 私も仕事柄モデルルームやオープンハウス物件にいくと「住みたいっ！！」と思う物件も多数あります。 でもその値段を聞いて、「ガーーン！！」と冷静になります。 本当にお買い得な物件は、皆さんが気づかない物件です。 古ければ古いほど、汚ければ汚いほど安く売られています。 そんな物件を綺麗にリフォームすれば、それはそれはもう皆さんびっくりされます。 お友達を引越し祝いでお呼びした時に 「えっーー！こんな広くて綺麗なマンションがたった○○○万円なんてぇーー！」 とよく驚かれることもよくあります。 少し不適切な表現かもしれませんが、異性を選ぶ時のように見栄えだけではなく本当の魅力（その不動産の価値）を吟味してみてください。 |
| 価格決定のメカニズム | |||||||||||||||||||||
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| ところで新築物件の値段の決め方をご存知ですか？ 新築の価格って足し算なんです。 （土地価格）＋（建物価格）＋（諸経費や金利）＋（不動産業者利益）＝新築物件価格 ですから昨今の土地相場の上昇や建築費の高騰でどんどん値上がりしたりするのです。 でも中古物件の価格って、いわゆるオークション方式と同じです。
新築購入後 すぐに転勤で売却しなければならないという場合でも ３５００万円で買ったマンションが３０００万円でもなかなか売れない！という事態もありうるのです。 （たった数ヶ月住んだだけでも、もはや新築物件ではなく中古物件になってしまいます。） この値段なら買いたい！という方が提示した価格がその不動産の価値です。 「いくらで購入したから！」「建築にいくらかかけたから！」というのは、関係ないのです。 ですから、本当の不動産の価値って【中古】に現れると私たちは考えています。 |
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| じっくり探せます（地域限定でさがすなら・・・） |
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| なかなか物件の出ない地域もあります。 せっかく仲良しになったお友達だから、お子様には転校させたくない場合もあります。 お子様に通わせたい学校がある場合もあります。 親御さんの実家の近所で探したい場合もあります。※ ※以前 ご両親が高齢になり、介護の件もあって実家近所でお探しの方がいましたが、偶然 ご実家のほんすぐ近所で売り物件が出て（なんとわずか数十メートル）、ご購入いただきすごくご両親もお喜びでした。 新築限定で探すとなかなか見つからないことも多くありますから。 |
| ※コピーの答え：印鑑でした |
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| 個人的にはすごく中古をお勧めしますが、中古物件にはそれなりのデメリットもあります。 |
| 中古物件のデメリット① | |
中古物件のデメリット② |
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| 新築の場合、分譲会社から直接販売されることも多く、そのばあい仲介手数料は不要です。 しかし中古物件購入には仲介手数料（売買価格の３％＋６万＋消費税）がかかってしまいます。 |
中古の場合、現在の所有者が居住しながら売却活動を行うことも多いです。 ですから、内覧は主に土日祝日になることが多く、事前に予約を入れなければなりません。 |
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| 中古物件のデメリット③ | |
中古物件のデメリット④ |
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| やはり現所有者が住んでいたこともあり、壁紙の汚れなど生活感が漂う物件もあります。 なかなか一見すると、暗い印象になることあります。 |
前述の理由により、壁紙などのリフォームが必要なことも多く、また水周り（お風呂・台所など）を改修すると結構な金額になってしまいます。 | |
| でも汚い？物件ほど割安感があり、リフォームすれば見違えるほど綺麗な物件に変身します。 | 銀行にはリフォームローンもあり、比較的低金利で借りることもできます。（ただし年収制限があったり、見積書提出が必要になります。） | |
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| ほとんどのお客様は無いものねだりで、なかなか物件探しも空回り？！されている方がほとんどです。 無駄な労力を使うより、効率的にお探しすることをお勧めします。 |
| まずは一番大事な予算 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| ほとんどの方は。マイホーム購入にあたり【ばら色】のイメージをもたれています。 まるでテレビドラマに出てくるようなお洒落で綺麗なマンション、ハウスメーカーのＣＭに出てくるような豪華な一戸建て！ でもそれは大阪市内で言えばマンションで軽く５０００万円以上戸建なら軽く１億円以上はいたします。 まず宝くじでも当てなければ、現実的に無理だと思いますが・・・・。 ではどうやって探せばいいのでしょうか？ まず一番大事な予算です。 いくら借りれる？も大事ですが、いくら払えるということも視野に入れて予算をご検討ください。 ちなみに大体の年収からの逆算を下記に記載しますのでご参考にしてみてください。
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| ３５年元利均等払いの場合（完済時８０．５歳まで）現在４５歳未満の方の場合 また年収が多いほど金融機関も柔軟に対応可能、年収比率３５％算定基準金利４％～２．８７５％ 年収５００万円以下の方は最大物件価格の９０％～９５％までが普通です。 ※「自己資金ゼロでも購入可能」、「物件価格の１３０％ローン可能」や「自営業申告無しの方でも購入可能」などとチラシに描いている会社は要注意！普通の方法では無理です。（ここでは詳しくは申せませんが・・・） |
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また登記費用やローン諸経費を含めると新築で５％、中古で７％の諸経費が別途必要になります。 ですから概ね物件価格の１５％程度は自己資金が必要です。 |
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| 百点満点の物件は無い！ |
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| まず概ねの予算が検討できたら、優先順位を決めましょう。 まず、紙に番号を付けて思いつく限り、できるだけ多くを書き出しそれを優先順に並べ替えてみましょう。 例） １、予算 ２、種別（新築 ｏｒ 中古 戸建 ｏｒ マンション） ３、間取り（お子様の数やライフスタイル ４、車庫の有無 ５、希望エリア（同じ学区内、実家の近所、沿線、ご主人の通勤の安易などなど） ６、ペット飼育 など色々なご希望条件があると思います。 紙に書くことによって、購入物件のイメージがどんどん固まってきます。 そしてどうしても譲れない項目順に並べ替えてみてください。 ほとんどの方において、６番目以降はあまり優先度が無いケースがほとんどです。 （こうだったらいいな？という程度） 数多くの物件を見ることも大変重要ですが、やみくもに物件を見て回るのもあまり得策ではありません。 おそらく担当の不動産業者も「冷やかし客？」とみなされて、不動産屋の冷たい対応に 「 何や！あの不動産屋！バカにしやがって！ 」と親切に対応していただけないことも多く、不愉快になることもあります。 （買えないと見られたお客様には不動産屋は冷たいものです！ ですから上位項目５番目程度まで満たす物件に絞ってどんどん見ていくようにしましょう！ あまりに予算オーバーの物件を見てばかりいると、現実の物件がみすぼらしくなってしまいますし、全然参考にならないことが多いのです。 ※【 カローラ 】クラスの自動車を買おうかなと考えて、【セルシオ】クラスの車をレクサスで見るようなものです。 限られた予算内で全ての条件を満たす物件など、現実にはありえないですから・・・ |
| 信頼できる営業マンを探す |
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| 新聞の求人情報をご覧になってみてください。零細中小企業はもちろんテレビＣＭまで出している企業でも、常時求人募集しています。 それは不動産仲介業界では、ものすごく人の出入りが激しいからです。（毎月ノルマ！ノルマ！ノルマ！の世界ですから入社１年目で半分は辞めてしまいます） 入社たった数ヶ月※でもう一人前の営業マンとして、仕事をしているのです。 （前職はホストという金髪のツワモノもいましたが・・・・） ※実際は入社 即 一人前の営業マンとして現場待機させられます。社員教育なんてものはありません。（とりあえず売ってこーーい！という感じです） また新人だけではなく、見るからに不動産屋！（パンチパーマにダブルのスーツ、通常の給料では買えない金のロレックスなど）という方もいます。 ２～３年毎に不動産会社を転々としている方もいます。（前職で何かあったんでしょうか？） ではなぜ皆さんこの不動産業界に転職してくるのか？ それは「お金を稼ぎたいから！」という方がほとんどではないでしょうか？ そしてほとんどの方が稼げないから辞めていくのです。 （そんなに儲かるならみんな不動産屋してますから・・・） そういう方が、自分の営業成績だけではなく、お客様のことを最優先に考えてを営業しているとは、疑問です。 買ってもらったらもう終わり！ 売ってしまったらもう終わり！ という方が数多くいるのが現実です。 |
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| 若い営業マンだからダメということではありません！ |
| 【若い方にはバイタリティがあります！】 |
| 年輩者だからダメということではありません！ |
| 【年輩者には経験や知識ががあります！】 |
要は、実際にお会いになった時に、「この人なら大丈夫！」と思える方であれば問題ないと思います。 |
| もし信頼できる営業マンにめぐり合えたら・・・ |
どうか本音をお伝えください！ 年収や予算 希望条件を明確に伝えて欲しいのです。 お客様のご希望イメージがわからなければ、我々も探しようが無いのです！ 「１円でも安く買いたい！」気持ちはわかりますが、営業マンは売主ではないのです。 少しでも安く買いたい！といって営業マンにカマをかけ、相場とかけ離れた条件をいっても無駄になるのです。現実的な条件を提示し、案内された物件についてはどの程度気にいって、どの金額までなら購入可能かを明確にお伝えして欲しいのです。 営業マンにいくら無理難題をいっても、無駄です。 （決断は売主様がされることですし、あまりの無理な値段交渉は売主の信頼を損ねますから営業マンも強くいえません） だからお客様自身が 「 策士 策に溺れる 」ケースはたくさんあります。 値段交渉に固執するあまり、他のお客様に横取りされたりもします。 そんな物件に限って、大きな未練が残ります。（せっかく気に入った物件ですから、あとからそれ以上の好物件が出てこないことも多いのです。） 正直なお客様に対しては、正直にお答えするのが我々の仕事なのです！ |
| 値段交渉は真剣勝負！生半可な気持ちじゃ売主に伝わりません！ |
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 「いくらになるの？」とよく訊ねられます。「いくらで買われますか？」と訊ね返してもお答えしていただけません。 気軽なご質問にはわれわれも「がんばってみますから、値段を提示してください」としかお答えできません。 買主様も大事なお客様ですが、我々にとって売主様も大事なお客様ですので一方的な交渉はできません。 生半可な交渉では【一円でも高く売りたい売主様】ですから、簡単にご承諾は得られません。 「この値段なら購入します！（※１）手付金は○○万円、年収・勤務先は○○（※２）でローン希望額は○○○万円です。この内容を書面（買付け証明書）で提示します。」 ※１ 価格は大事な条件ですが、少し許容幅をお教え願えれば売主様も顔がたちます。 例えば３５００万円の物件で交渉金額は３２００万円だけど３３００万円までなら承諾するとか・・ ※２ 年収 勤務先で大体ローンの可能性がわかります。ローン可能性が間違いなければ売主様にも強く交渉できます。 また、売主様に無理な交渉をご承諾いただいても、ローンアウトやお心変わりされると売主様や売り側の不動産業者に大きな信頼を損ねて、今後の仕事に差し支えあることもあるのです。 （「 おたくは段交渉だけしておいて実際は買えない人を連れてくるからよその不動産屋さんにもまかせてみるわ！ 」 なんていわれたら我々も非常に困りますから・・・ 売主・買主双方のご希望をできるだけすり合わせて、なんとか契約までこぎつけての我々仲介業者です。 |
| 日頃の研究がものをいう |
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| 特に中古物件には掘り出し物とまではいかなくても、結構割安な物件が出てくることがあります。 でもそんな物件は競争も激しく、早い者勝ちです。 しかしマイホームは高額ですから、見てすぐに購入の意思決定をするのも難しいです。 日頃から物件を実際に現地で見るなり、相場を研究しておくと一般の方より早くご決断いただけます。 ※弊社の中古マンション相場レポートなども是非ご利用ください。 良い物件ほど足が早いのです！ あなたの気に入った物件はきっと他の方も気にいっています。 |
| チラシの物件が全てではありません。 |
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| 実際に好物件は通常広告（インターネット・新聞折込）に出る前に、成約となってしまいます。 それは、広告を打つまでに時間差があること（チラシ作成やＨＰへの入力）や費用もかかりますから、できれば不動産業者はチラシや広告を打ちたいとは思いません。 またチラシを印刷業者やホームページ掲載のために業者に依頼している間（通常１週間～２週間程度）に、他の不動産業者より購入希望者が現れてしまうこともよくあります。 ですから、日曜日の朝一番に見たチラシでも、問い合わせすると「もう商談中です！」と言われてしまいます。 またチラシに掲載できない事情のある物件も多数あります。 できることなら手持ちのお客様で決めたいのが本音です。 通常 好物件ならチラシを打たずとも、成約するケースがほとんどです。 ですから全ての情報がチラシに掲載されるとは限らないため、不動産業者に前もって希望条件を伝えておけば、一般のお客様に先駆けて丸秘情報も入手できることも多いです。 そのため日頃から営業マンとコンタクトとっていることは非常に重要です。 なんといっても、不動産情報源に一番近い営業マンですが、毎日毎日 膨大な売り物件情報が流れる中でほんの一握りの好物件情報を探さなければならないですから、常に「いの一番にあなたのことが頭にある」！とは限りません。 営業マンも人間ですから。好感の持てるお客様を優先してしまうのが現実です。 「おっ！この物件 結構安くて良さそうだぞ！これは田中さんと鈴木さんに条件が合うなぁ。でも田中さんはいつも気に入っても無理難題ばかり押し付けられるから、今回はまず鈴木さんに持ち込んでみようっと！」 良い物件こそいの一番に情報を入手する！。 それが一番大事ですから、営業マンとも是非仲良くしてください。 |
| 最後に |
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| 我々はマイホームを売らせていただいていただく手数料を商売としています。 ですから売らせていただかなければ儲かりません。 しかし急いで売らなくてもよいのではないか？というお客様もいるのが現実です。 やっとのことで購入したマイホーム・・・・ 長年住み慣れたお家をご売却するのはなぜですか？ 新しい家を買うから・・・・転勤だから・・・・・子供たちも独立し、広い部屋は必要なくなったから・・・ もっと便利なところに引っ越したいから・・・・・支払いがきついから・・・・などなど でもいざ売却するとなると、結構大変なことも多いです。 まずご売却がうまく進まないと、住み替えもうまくいきませんし、資金計画も狂ってきます。 |
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| ご売却には精神的ストレスも結構あります。 土日は案内が入れば、自宅に待機しなければいけないし、顔も知らない方にお家の中をジロジロくまなく見られるのはあまりよい気分ではありませんから・・・ ですからあまり時間をかけずにスムーズに買主を見つけるように心がけることが大切です。 |
| まずは一番大事な価格決定 |
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１円でも高く売りたい！ それが売主様の本音だと思います。 しかし、そこは買主が出てきてこその話です。 あなたの物件のご近所には多数の売れ残り物件があるのです。 今一度 客観的にご自分の物件を冷静に見つめなおしてください。 長年住んだマイホームは自分自身の分身のようです。 柱の傷 ひとつにもきっと物語があると思います。でも、買主様にとっては関係ない話です。 近所の競合物件を押しのけて、ご自分の物件を見てもらうためには、まず最初に適正な価格を示さなければなりません。 買主は競合物件より１円でも高く買う理由は無いのです。 あなたの思い込みなどは幻想にしかなりません。 いくらで購入したからとかいくら建築にお金をかけたからとかはほとんど無意味なのです。 この値段なら買ってもいいな？！と思っていただける金額が適正価格です。 ※ぜひ弊社の中古マンション相場レポートもご活用ください。 また顔ではニコニコしている営業マンでも、相場より高いと感じる物件はあまり営業活動いたしません。（これが現実！） だって広告チラシを打つにもお金がかかりますから、できれば売れやすい物件でチラシやホームページをイッパイにしたいのが本音です。（最初 義理的に１～２回少部数で打ってあとはなにもしないケースがほとんどです） |
| ご売却の理由を今一度お考えください |
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| ご売却するしかその解決方法はありませんか？ 現在 値上がりして売れる物件は稀なケースでしかありません。 ローンの残高以上に売れないと、取引決済時に持ち出し金額が必要になります。 こんなことをいうと我々の商売上 差し障りがありますが、意外とリフォームなどでも問題解決することも多いのです。 特にマンションは、クロスやフローリングを張り替えるだけで新築並みに綺麗に変身します。 お風呂やキッチンをリフォームすることで大きく住みよくなります。 銀行にもリフォームローンという商品がありますから、もし今住み慣れたところを引越さなくても快適な暮らしができるならそれにこしたことは無いと思います。 |
| 掃除！整理！が肝要です（売却は第一印象できまる！？） |
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| 通常 買主様は夢や希望を持って、物件を見学に来ます。 でも時々 その夢を打ち砕くように生活感がありすぎる物件もあります。 いくら安く値段設定しても、壁はシールだらけ、ふすまは穴だらけ、ペットの臭い、子供のおもちゃが散らかりっぱなしでは、買主様の夢が広がりません。 （この前の物件には、流しに洗いかけの食器が山積みで、お部屋の中は 物！ 物！ 物！ で溢れ返っていました。案の定 売却にかなり手間取りました。売主様に事情があったので弊社で買取させていただき、空き家にして売却したところすぐに購入希望者が現れました。やはり第一印象はすごく大事だと再認識いたしました。） 奥様にとっては大変なご負担になるかもしれませんが、できうる限りのお掃除をお願いします。 少しでも広くお家を見せるため、不要な物の処分をお願いします。 本当にこれだけで物件の印象が変わるのです。 物件の売れる値段が変わるのです。 ですから 掃除・収納整理をお願いします。 見えるところだけでもかまわないですから・・・・押入れに隠すだけでもいいですから・・・・ |
| 最後に |
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