マイホーム購入資金の住宅ローンには銀行から借りる普通の住宅ローンと住宅金融支援機構の【フラット35】がある

史上空前の低金利時代が長く続いていますが、それでもいつかは金利の上昇が起こるのでは?と予測する方もいます。だって住宅ローンは最長35年ですから35年間ずっと低金利が続くとは思えないかもしれません。
そこで、「フラット35」で住宅ローンを借りようと考える方もたくさんいるかと思います。

笑顔の江本

なぜなら、フラット35ってずっと固定金利だからです!


「だったら、フラット35のほうが銀行の住宅ローンよりいいんじゃないの?」と思うのですがそう簡単に断言できないんですね。

フラット35にはメリットもデメリットもあるのです!

フラット35のメリット(良いところ)

まずは最初にフラット35のメリット(良い点)を考えてみましょう。

メリット1
最長35年の長期固定金利でしかも激安金利

なんといってもフラット35の最大の魅力はずーーーと金利が上がらない固定金利型だということではないでしょうか?
しかも、これ めちゃくちゃ安い金利なんですね。
もちろん変動型の銀行の金利には負けてしまいますが、銀行が提供している固定金利型は5年型とか10年型とか期間が定められています。
それも比べてフラット35は、借りている間はずっと変わらない金利です。

もし金利が上がったら当然返済額も上がります。
ですので金利上昇のリスクを負いたくない方には向いています。

またその金利も相当低いものです。

メリット2
銀行ならとてもじゃないが通らない住宅ローンでも申し込み可能!柔軟な?(ザル)審査基準

フラット36を提供しているのは住宅支援機構といって旧住宅金融金庫です。
建前上は「借り入れ申込者を職業などによって区別しない」というスタンスです。
もちろん反社会的勢力や永住権のない外国人は対象外ですけどね。
悪徳不動産営業マン

これって無理やり買わせようとする悪徳動産屋にとっては使い勝手のよい住宅ローンなんです!

「この客、銀行の住宅ローン ちょっと難しいなぁ!
 よっしゃ フラット35でねじこんだろ!」

現実にはそんな利用のされ方も多くされています。

なぜなら、銀行ならとても相手にしない門前払いされるような方でも借り入れ可能なんです。
ちょっと例をあげてみますね

  • 派遣社員・パート・アルバイト。転職後間もない方でも申し込み可能
  • フラット35では勤続年数の最低基準を設けていません。ですので安定的な収入がある?と判断できれば審査が可能です。

  • 自営業の方でも決算書の提出不要
  • 審査内容によっては決算書必要なことがありますが、多くの場合は決算書不要のことが多いです。
    また賃貸マンションなど不動産投資の借り入れのような事業用借り入れも審査時の返済比率からは考えないことも可能でうす。

  • 育児休暇・産休・介護休暇中・団体信用生命保険加入できない方でも申し込み可能
  • 親子ローン(祖父から孫も可)も申し込み可能
  • 年金と100%合算もできます。
    70歳以上の方でもOKです。(後継者は70歳未満)
    どちらかが購入物件に居住すれば同居しなくてもかまわない

  • 親族居住のための住宅・セカンドハウスでも申し込み可能である。
  • この場合でも金利は変わりません。
    これは親を子供の近くに呼び寄せる場合に重宝する方法なので時々わたしも利用をお勧めします。

  • 借地権、定期借地権、保留地、仮換地なども融資対象になる
  • まあ、普通の銀行は担保にとってくれないような借地権、定期借地権も融資対象として考えてくれます

利用の仕方によっては、とてもマイホームを買ってはいけないという方にまで買わせてしまうようなこともできるのがこのフラット35のメリットなのでご注意くださいね。
身の丈を大きく超えた住宅ローンを借りてしまったことによる悲劇をたくさん見てきた私なので・・・・・

メリット3
もし借り入れした銀行が倒産しても契約条件が変更されない

今は銀行も潰れる時代になっていることは過去の経験からご存知だと思います。
しかもその住宅ローンを借りた金融機関が倒産したりするとこんなことが予想されます。
①債務者から直ちに返済を要求される(まあ、これは考え難いですが一般の借り入れなら考えられます)
②現在の融資条件の変更を要求される(これはあり得ります)

しかし、フラット35は証券化ローンという商品の特徴から、ローン債権を信託銀行が管理しています。
ですから申し込みをした金融機関や住宅金融支援機構がつぶれたとしても上記のことは要求されません。

まあ、このあたりは少し非現実的ですけどね。

メリット4
きちんとした建物かどうか審査があるので、安心安全な住宅購入ができる

適合証明書が必要であり、これは住宅金融支援機構が定める一定の建物の品質技術基準を満たさなければいけません。
言い換えれば「フラット35で借りている物件 = 一定の品質を保証されている物件」と言えなくもないですから安心・安全な住宅購入ができるというメリットと言えるかもしれません、

後で、説明しますがこれが不動産屋がフラット35を敬遠する大きな要因です。

メリット5
もし住宅ローンの返済が支払えなくなっても相談にも応じてくれる

リストラや勤務先の倒産など将来のリスクはあります。
しかし公的団体である住宅金融支援機構ですから返済計画の見直しなどの相談も銀行に比べてかなり優しい対応です。
金融円滑化法制定時には相談窓口もすぐに設けられくらいです。ただし、この金融円滑化法も2013年3月に失効したのでその対応も少しは変化するかもしれませんが、それでも銀行と比べれば柔軟的だと思います。

住宅金融支援機構のホームページでもこんな記述があるくらいです。

独立行政法人住宅金融支援機構は、住宅ローン等をご利用いただくお客さまにとってのセーフティネットとしての役割を果たすため、ご返済の相談、ご返済条件の変更など、住宅ローン等の返済をお続けいただくために、返済が困難となったお客さまへの対応に取り組んでまいりました。
今般、中小企業金融円滑化法の施行をふまえ、住宅ローン等をご利用のお客さまからのご相談により適切に対応するため、取組方針を公表し、当該方針に基づき取組みを進めるとともに、取組体制を強化いたします。
金融円滑化への取組について

メリット6
様々な金利や手数料が選択できる

現実的に受託金融支援機構が借り入れ希望者を直接探してはいません。
さまざまな銀行や提携会社(ノンバンク)が借り入れ希望者を探して営業して回っています。
我々不動産業者にたくさんの会社からお客さまの紹介依頼が参ります。
そこで、注意しなければいけないのは
商品は基本的に同じだが、金利・手数料は各金融機関(ノンバンク)によって異なる
という点です。
金利はフラット35を取り扱う金融機関が提示可能な最低金利があり、それ以上は各金融機関が自由に金利を設定することができます。
金利が安いと手数料が高いというケースも多いです。
フラット35借り入れ金利

こちらから各金融機関でのフラット35の金利や融資事務手数料などの検索ができます。

フラット35の金利情報

フラット35のデメリット(悪いところ)

一見するとメリットばかりに思えるフラット35なのですが、あまり不動産屋は利用したがりませんし、利用件数も普通の銀行住宅ローンに比べて少ないように私は感じます。
事実、不動産屋である私はあまり利用しません。

それはこんな大きなデメリットがあるからです。

物件価格の原則9割までしか借り入れできない

「結構これが痛い!」と考える不動産屋も多いはずです。
最近もご時勢ではほとんどの方が100%ローンをお考えだからです。
もちろん100%のローンも可能ですがかなり審査は厳しくなります。(フラット35の意味が無くなる?)

ただでさえ厳しい資金計画ですから、諸経費・引越し代・新しい家電購入を考えれば1円でも減らしたいのが頭金ですからね。

適合証明書というフラット35に適した物件であるというお墨付きの検査の費用がバカにならないし、時間もかかる

特に中古の場合、この適合証明書がネックになります。
またその経費 万が一融資否決になったらドブに捨てるお金となります。

新築戸建てで3万円程度
中古戸建てで5万円程度
必要にあります。

適合証明のお問い合わせ窓口

このお金をいつ購入を検討しているお客さんに支払っていただければいいでしょうか?

またこの適合証明書は、すぐには各検査機関もすぐに発行しくれません。
適合証明書を提出してからフラット35の審査になります。
だからけっこう時間がかかるというか?タイムラグがあるんですね。
いくら買い付け証明書を入れたといっても1日でも早く買主を見つけたいのが売主の気持ちです。
それほど気長にゆっくりとのんびり融資の審査結果を待ってはくれないのです。(まして割安な好物件なら当然!)
このタイムラグによく他のお客さんに物件をかっさらっていかれてしまうことも多いのです。

金利は融資実行時の適用金利なので申し込み時点とは異なることもある

フラット35の金利はその住宅ローンが実行された時の金利とが適用金利です。
ですから、土地を購入して注文住宅を建てるという場合は建物が完成しないと融資は実行されません。
大手ハウスメーカなどはその分は負担したりするところもありますが、大手ハウスメーカーの建築費はその分割高なことも否めません。
普通の銀行系の住宅ローンでは、土地購入時に土地相当分のの借入金 建物竣工引渡し時に建物相当分の借入金と土地建物別々のタイミングで分割融資実行してくれるところも多いです。
金利が上昇する可能性がある場合は、土地建物を別々の分割融資実行を選択したいところですがフラット35にその柔軟性はありません。
住宅ローン申し込みから融資実行されるまでの期間が長い場合は金利も変動してしまう可能性もありますね。
(通常家を建てるには半年~1年 こだわった家を建てるなら設計期間もかなり必要)

団体信用生命保険が債務者負担

通常の銀行の住宅ローンの場合は金利に団体信用生命保険料を含めていることも多いです。
しかし、フラット35では借りる人(債務者)がこの団体信用生命保険料を負担しなければいけません。
この団体信用生命保険料は残高によって設定されるので当初の負担はバカになりません。

利用者の平均年齢や利用実績で毎年変動する保険料なのでドカンと値上げされることもある

この団体信用生命保険料が2008年に27.4%も引き上げされたことがありました。
これは利用者の数やその平均年齢で毎年団体生命保険料の見直しが行われるからなのですが、これからの高齢化社会で家を新たに買う人の減少も見込まれますから
ますが、銀行の場合は銀行が負担するのが一般的です。保険料は残高に応じて設定されるため、返済開始から10年以上、家計にとっては比較的負担が大きくデメリットといえるでしょう。

 ただし、3大疾病付やガン特約などのように、普通の団信以上の付加価値を提供する住宅ローンは、保険料相当分が金利に上乗せされることがほとんどなので、その場合はフラット35と銀行との差はなくなり、デメリットにはなりません。

 最も注意すべきは、団体信用生命保険の保険料は、利用者の平均年齢と利用実績に応じて毎年見直されるという点です。高齢化社会となり、新規購入者が減少している現状を鑑みるに、08年に起こった27.4%の団信保険料引き上げのようなことが、今後も起こりうるでしょう。家計の負担が予測不能で増す点はデメリットといえます。ただ、保険料の引き上げはどこの団信でも同じことがいえます。銀行の住宅ローンの場合、現在は銀行が保険料を負担していますが、それがずっと継続するとは考えられません。

1万円からできる銀行の繰り上げ返済だがフラット35では百万円単位

やっぱり低金利の住宅ローンといっても借金は早く!少しでも!減らしたいのが本音です。
そこで、繰上げ返済も考えるのですが
銀行なら1万円単位からできる繰上げ返済だがフラット35では百万円単位でない繰り上げ返済できないのです。

ちょっと
・ボーナスが予想よりも多くでたから・・・
・へそくりが貯まったから・・・
と気軽に繰り上げ返済できないことも知っておいてくださいね。

もし、金利が将来的に上昇トレンドに入ってしまったら?(しばらくはその気配はないと思うのですが)
ちょっとデメリットになりますね。

フラット35という商品は同じなのに各金融機関により取り扱い方針はバラバラ

このフラット35という住宅ローン商品は住宅金融支援機構が提供している商品なのですが、金利や融資事務手数料が各金融機関で異なるだけでなく
取り扱い審査方針も各金融機関で異なるのです。

普通の銀行なら、わざわざフラット35を勧めるよりも自行の住宅ローンのほうが儲かりますから必然的にフラット35には消極的にならざるおえません。

また、いろいろな金融機関(銀行とはとても呼べないような会社もあります)は非常に積極的なところもたくさんあります。
もちろん、こんな会社が我々不動産屋に積極的にアプローチしてきます。
しかし、そんなところは融資事務手数料もバカ高く金利も割高なところもあります。

せっかくのフラット35の魅力が悪徳不動産屋の無理やり購入させる魔法のランプ的な場合もあるのです。

特に銀行とは呼べないノンバンクはこのフラット35には積極的です。
例えば(フラット35限度額は物件価格の90%借り入れ)+(高金利のノンバンクで差額の10%+諸経費まで貸し出し)というケースも非常に多いです。
これではいったいなんのためのフラット35なのか>疑問が残ります。

もちろん、「銀行の普通の住宅ローンは難しいが、どうしてもその家が欲しい!」という方にはメリットもあるのですが
不動産営業マンの口車の乗せられるまま、言われるままになにも考えずにマイホームを購入してしまう人がどれだけ多いことか・・・?

困る江本

>これでは住宅ローンを借りたことによる家庭崩壊(離婚・自己破産)をたくさん見てきた私にはどうも賛成できないのです。

いかがですか?フラット35のメリットとデメリットをきちんとご理解していただいたでしょうか?

フラット35は利用の仕方によっては得にも損にもなる諸刃の剣のような住宅ローンです。

笑顔の江本

ですから、しっかりと理解したうえでフラット35をご利用くださいね。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
他のブログも参考にして見てください。きっと何か参考にあることもあるかも?

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