希望条件にあった中古マンション売り物件がやっと見つかって、あとは値段交渉だけというあなたへ

中古マンション相場

『これまで何件の売り中古マンションを見て来たのかしら・・・
 しかし、その苦労も報われたようなものだわ!
 だって、こんなに私たちの希望条件にピッタリの物件が見つかったんだもの!』

『さあ、あとは値段交渉で少しでも安くこの中古マンションを購入するだけだから、
 がんばってや!不動産屋はん!』

困る江本

ちょっと待ってくださいね!
水を差すようで申し訳ありませんがあなたの気に入った中古マンションの値下げ交渉はそう簡単ではないのです

めちゃくちゃな値下げ交渉は不動産屋もできないのです!

私もよくめちゃくちゃな値段交渉を要求されますが、それって売主に伝えられないことってよくあるのです。
10万円の単位を値下げ(例えば1980万円と1900万円に値下げ)は可愛いものです。
でも百万円単位の値下げ(例えば1980万円を1800万円に値下げ)は結構きついものです。

そんな値段交渉をした不動産屋は門前払いどころか、せっかくこぎつけた売却依頼の媒介契約解除やその売り物件を任された不動産屋へに出入り禁止になる恐れもあるんです

失礼ながら買主さまも大事なお客様なら売主様の大事なお客様なんです。

もしも、売主のご機嫌を損ねでもしたら、
「あんたのとこはもうエエわ!他の不動産屋に任すさかいに!」
なんて媒介契約を解除されかねません。

また売却依頼を受けている不動産屋からは
「もうおたくんとこには物件まわしまへん!」
なんて出入り禁止になるかもしれません。

もちろん、そんなバカ高い値段設定の中古マンションもありかもしれませんが、
不動産屋も売れない物件は営業活動何なんてしません。
ある程度が妥当な価格設定をしてるものです。(俗にいうくすぐる値段ですね)
※そもそもそんな「バカ高い物件」買う気にならないでしょ?

だから、めちゃくちゃな値段交渉は受けられないんですね。

また、だいたい売りたくて売れないことも多いんです。
それは住宅ローンの残債です。
この金額に満たない売買では売主は不足分を自腹で補てんしなくてはいけませんからね。
だから、「その金額では売れない!」ということが多いのです。

ただ、やはりある程度の値引きは中古マンションでは普通です

もちろん中古マンションはオークション形式の相対取引です。
「売ってもいいと思う値段」=「買ってもいいと思う値段」が成立すれば取引できます。
※決して「売りたい値段」≠「売ってもいい値段」ですからね。

まず、口頭で「いくらまで値引きできますか?」なんて論外です

akutoku気に入った古マンションを見つけて、
案内内覧の現場でその不動産営業マンに
「この物件、いくらまで値段交渉できますか?」
なんていう質問に即座に
「◎◎◎万円までいけます!」
という回答なら、まずそれは売主が営業マンに予め伝えている売りたい値段であって、ギリギリのラインの値段ではありません。

本当のギリギリの価格なんて売主は不動産営業マンには決して伝えないものです。

特に大阪では「まけて!」と値段交渉があるのが普通ですので値引きを考慮した価格設定になっていることも多いです。

たいていは
「いくらまで値下げできます?この物件」
という質問には
「いくらなら購入されますか?」
という回答が不動産営業マンから返ってくるでしょうね。

「うーーん、○○○万くらいかな?」
と返事をすると
「では、買い付け証明(購入申し込み書)を書いてください!それから売主に交渉します!」
と言われるとも思います。

まあ、口頭だけでは不動産営業マンも真剣に売主に値段交渉できないですね

マイホームって誰もが興味があるものです。
ですからいわゆる「とりあえず興味半分で見てみようか?」という冷やかし客もめちゃくちゃ多いんです。
もちろん、いざ交渉して値下げOKを取り付けても
「あぁ、その話はなかったことに・・・」
「だったら、もう○○万円ほど追加で値下げしてよ!」
と言われた経験のある不動産営業マンならだれでも経験することです。
もちろん、それ以上は不動産営業マンはなにも言えません。

だから、きちんと書面で意思表示しなければいけません。

買い付けのない段階での値段交渉は売主も真剣には回答しませんしね。

さらに、不動産営業マンに命がけのド真剣に値下げ交渉を売主にさせるコツをもう一つ!

不動産営業マンに、あなたの「年収」「勤務先」「自己資金」など全て伝えておきましょう

我々、不動産営業マンも初対面の方に
「年収は?」
「勤務先は?」
「自己資金はどれくらい?」
といきなりは聞きづらいものです。

そして、そのお客さんが「買える客」なのか「買えない客」なのか判断しなければいけません。
つまり住宅ローンの審査が簡単に通るか?通すのに苦労するか?です。
そもそも借入できないお客さんの値段交渉に付き合っているほど売主も営業マンもひまではありません。

できれば源泉徴収などの写しを営業マンに見せてあげて下さい。

あ、それと保険の種類もです。
厚生年金保険ならOKですかが国民年金ならちょっとグレーになります。
※国にん年金の方は申告ですから自分で収入なんて適当に書けるので銀行は信用しません。
 もちろん塩色申告は論外です。

源泉徴収には勤務先も記載されています。
今の銀行は年収も大事ですが、勤務先も重要視しています。

まあ、良い属性の方なら銀行も一日二日で仮審査もOKがでますから、予め事前審査をしておくのも良いと思います。

困る江本

最近多いのが携帯電話代の滞納でローンアウトのケースがあります。
これ、電話機は割賦販売のなので滞納するとブラックに乗りますから。
これも個人信用調査を銀行でかけないと我々不動産屋はわかりません。

笑顔の江本

とにもかくにも不動産営業マンに必死のパッチで値段交渉を売主にさせるには、あなたが住宅ローンの問題もなく確実に買える客であることをしっかりと伝えておかないといけません。
もし、そのことがきちんと伝っていたのなら、その営業マンの頭の中はもう今月のノルマにカウントされていますから
それこそ必死のパッチで売主に値段交渉するものです。 

交渉する値下げ金額は一発入魂価格でお願いします

値下げ金額が一発で通ることもありますが、満額は値下げしてくれない場合も多いです。

1850万円の物件を1700万円の交渉をして
売主からは1750万円(150万円の値段交渉で100万円の値下げOK)になったとします。

すると買主からが
「じゃあ、1725万円で交渉して!」
とお願いされたに中々難しいものです。

困る江本

値段交渉のキャッチボールはそう何度もできるものではありません。
できれば、1回限りか多くても2回までしょうね。
それ以上は売主がへそを曲げますし、その価格までいけると知った営業マンはすぐに違うお客にスイッチするとも思います。
あなたが買ってもいいと思う値段は他のお客さんも買いたい値段なものです!
もちろん「あなたが先に物件を内覧した」とか「先に交渉したのは私だ!」という論理は通用しませんのであしからず・・・

ですから、売主が本音では「この値段でもしょうがないかな?」というラインのほんの少し下の価格で勝負しないといけません!
なぜなら、その中古マンションの相場を一番良く知っているのはそこに住んでいる売主なのです。
だからギリギリよりちょっと安いくらいが絶妙の値段交渉ラインなのです!
そこからかけ離れている値引きの交渉なら
「次のお客さん探してね!」と軽く一蹴されます。

そのあたりは、ぜひこの中古マンション相場ブログで相場観を養っておいてくださいね!

不動産営業マンとツーカーの仲になって初めてうまくいくのが中古マンション購入です

確かに
「不動産屋は怖い!」「しつこい営業攻勢は困る!」という理由からかお客様のほうもなかなか本音を最初は教えてくれないものです。
でも、不動産営業マンにとって一番大事なのはお客さんではなく自分のノルマなんですね。

だから、ありのままを・・・なにも包み隠さず本音を不動産営業マンに伝えてください。

そうすれば、あなたに代わって必死のパッチ絵話をつけに売主にに詰め寄りますから!



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
他のブログも参考にして見てください。きっと何か参考にあることもあるかも?

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