まずはこの住宅ローンの返済が苦しくなってしまった方の映像をご覧ください
かなり以前のニュース番組の特集なんですが、今まさに第2の不動産バブル崩壊間近と感じている私です。
※多くの方はそんなことに気付いてはいないと思いますが・・・

住宅ローンの返済がだんだん苦しくなってきたらマイホーム(マンション・一戸建て)の売却を考える

住宅ローンが苦しくなってきた・・・・?
それは住宅ローンは35年の長丁場です。
夢のマイホームを購入したときとは状況が一変してしまった方も少なくないのです。

リストラ・離婚・不景気でのボーナスカット

などなど、マイホームを購入した時の状況とは予想もできなかった事態になっている方もたくさんいるのです。

できれば売却しないことが一番ベストではあります。

できれば・・・
できれば・・・・
できれば、せっかく購入したマンション・一戸建てのマイホームは売却しないでやりくりできるのならば売却なんてしないほうがいいのはあなたが一番思っていると思います。

でも、そう言ってはいられない状況なのかもしれません。

まずは銀行へのローンの借り換えができればいいのですが?

今は空前の超低金利ですから住宅ローンの借り換えができるのであれば一度じっくり考えてみる価値はあります。
しかし、購入時とはかなり値下がりしている不動産も多いです。
特に平成初期のバブルの余韻の時期に購入した方のマイホームは大きく値下がりしています。(担保評価割れ)
また、住宅ローン返済が苦しいあなたの経済状況では銀行もなかなか協力はしてくれません。
まして、一度でも住宅ローンを延滞してブラックリストにのってでもいたら正直難しいと思います。

居直りは厳禁!競売で住宅ローンの借金がチャラになるのではない!

よく誤解していらっしゃる方も覆いのですが
競売で借金はチャラにはならない!
ということなんです。

住宅ローンの返済が滞って延滞されると銀行は競売差し押さえの手続きをとります。
この期間は以前は一年程度もかかることがあったのですが最近ではとてもスピーディーになってきて延滞すぐに競売差し押さえの手続きがとられてしまいます。

この競売での売却代金を住宅ローンの残債返済に充てられるのですが、
多くの場合住宅ローン残債(大)競売価格(小)
のケースが多いんですね。
その不足分はずっとあなたに返済を求められ続けるのです。

競売の入札金額は家の中も確認せずに「エイヤ!」で決める金額

競売差し押さえの手続きが開始され、家庭裁判所に競売物件の登録がされると、あなたの家の周りにはウロウロとたくさんも不審な人たちが家の中を覗き込んでくるともいます。
でも、「今度、この家を入札しまっさかいに家の中を見せてくれませんか?」なんてことはないのです。
もちろん、家庭裁判所の競売手続きで作成される競売物件の説明書にはお部屋の中の写真も数枚添付はされるのですがしょせん写真数枚です。
ですから、お部屋の中の細かい状況などはわかりません。
その状態で「エイヤッ!」と決める競売入札金額ですからおおずから高値は望めません。
もちろん不可能ではないですが競売落札後の金額は一括納付ですから住宅ローンはまず難しく、多くの購入者は買い取り転売の不動産業差です。

任意売却でも買い叩かれてしまいます。

困る江本

もちろん、わたしも任意売却のお手伝いはたくさんしています。
でも、年々任意売却での銀行などの債権者の了承がとれにくくなってきています・・・


任意売却で抵当権者である銀行がその抵当権の抹消に応じてくれる交渉をするのですが、これが最近はなかなか応じてくれません。
もちろん、抵当権の残債額はこちらの抵当抹消希望金額よりも大きいのですからその足らず分を今後どうして返済してくれるのか?返済計画もこちらから提案しなければいけません。
バブル崩壊直後は「月に1万円」とか下手をすると「毎月三千円」で合意してくれたこともありましたが今はそんな時代ではありません。※
※銀行もバブル崩壊直後は不良債権の処理に必死でしたから、そんな返済計画でも納得してくれました。

「とにかく競売が一番 私たち銀行も楽ですねん!」と某銀行の支店長が私に言った
私はしつこい性格で何度も何度も銀行へ抹消の合意を取り付けに訪問していたのですが
「江本さん、いま任意売却で不良債権の抹消の手続きをすると私の成績に×がつくんです!
 まして、その稟議を本部に通そうと思ったら大変なんですよ!
(その抹消金額の妥当性を本部に説明納得してもらわないといけません)
 競売ならその時の支店長の×になりますし、手続きも公明正大で金額も透明なんですよ!
 もう、勘弁してくださいな!」

と泣きを入れられてしまいました。

もちろん、その金額で必ずしも売却にあるとは限らない状態での交渉ですから、
まず買えるかどうかもわからない状態で真剣に検討してもらえるのは買い取り転売不動産業者しかありませんす。
だから一般市場流通価格よりもかなり低くなるのは仕方ありません。

また予断ながらプロの不動産買取転売業者に買い取ってもらう任意売却にはメリットもあります。
たとえば買主がいない状態では銀行はまず任意売却のテーブルにはついてはくれません。
また、うまくいけばある程度0の再出発への資金(引越し代)が確保できることもあります。
(これはいくらで銀行が抵当権抹消に応じてくるか?次第ですが・・・)
引渡し日も柔軟に応じてくることもあります。
※普通はお金を払ったのと同時に物件引渡しですが、事情が事情だけに何日か猶予をくれることもあります。

だから、競売や任意売却になる前に売却するのが一番損失が少なくできる

何億円もの超豪邸ならいざしらず、通常のマイホームならそれほど大きな金額が不足する事態ではないはず。
おそらく数百万円から1千万円以内です。
高級車一台分程度のお金で自己破産するのもバカらしいですから、
ここはひとつ実家の親御さんや身内に頭を下げることはできませんか?

笑顔の江本

借りる?(もらう?)時にはプライドもズタズタにされてしまうかもしれませんが、それも自分のまいたタネですから致し方ありません。
そして、がんばってきっちりと借りたお金を返せば身内であれば信用は取り戻せますし、金利などは要求してこないはずですからね・・・

とにかく今いくらの住宅ローンの残債があり、今いくらで売れるのか?を調べてみるのが先決です

とにかく、今の住宅ローンの残債と今のマイホーム売却相場を調べて
「いくら不足するのか?」
をきちんと調べるのが先決です。
住宅ローン残債以下の金額でしか売れないマイホーム



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
他のブログも参考にして見てください。きっと何か参考にあることもあるかも?

にほんブログ村 住まいブログ 中古マンションへ
にほんブログ村

マンション ブログランキングへ
【中古マンション購入売却お考えの方へ】 中古マンション購入売却をお考えの方へ ■中古マンション購入をお考えの方へ
広告不可の物件や広告に出る前に成約してしまう物件もたくさんあることをご存知ですか? あなたのご希望の予算やエリア こだわり条件などを是非わたしに教えていただけませんか? 希望条件に近い売り物件用情報を他のお客様より最優先でお知らせいたします。
■中古マンション売却をお考えの方へ
弊社にはそのマンション限定の購入希望のお客様も多数ご登録いただいております。
迅速・スピーディーな売却実現のお手伝いもできます。
「あれっ?◎◎さん、いつのまにかお引越し?」みたいな秘密裡の売却も可能かもしれません

prof 『中古マンションの購入・売却をお考えなら、
 ぜひお気軽にご相談してみて下さいね。
 冷やかし大歓迎ですよ!
 だってマイホームの購入売却って
 わからないことばかりですもんね。』 contact