築古中古マンション

価格の安い築30年の中古マンションを購入を考えていますが、これだけ古いとこれから何年住めるのでしょうか?

相談質問私たちは夫婦喪働きで子供が二人の4人家族です。
最近のマンションは60㎡程度で間取りも3LDKタイプがほとんどですよね?
私たち4人家族では子供部屋(長男13歳 長女10歳)も各自一部屋ずつあてがってやりたいので最低4LDKの間取りが希望です。しかし大阪市内で損な間取りの新築マンションもありませんし、あっても予算的資金的に手が出せません。

そこで気になっている中古マンションがあるのですが
間取りも4LDK
価格も安い

これが昭和建築の築30年の古いマンションです。

ある程度のリフォーム・リノベーションも考えていますが、物件価格は安くてもリフォーム代がおそらく200万円を超えそうです。

主人から
「こんな古い中古マンションにお金をかけてリフォームしても、
 あとどれくらい住めるんだろうか?」

と不安がっています。

しかし、立地(子供の学校)・予算・希望間取りを考えるとこんな築古マンションしか選択肢がありません。

アドバイスお願いいたします。

追記:あと20年〰30年住めればと十分だと思っています。

私たち夫婦が高齢になり、子供たちも結婚独立することを考えたら、20年から30年程度住めればOKとも考えています。

その時期になればマンション建て替えの時期なのでしょうか?

今は資産価値を維持する考えもかなり浸透してきて、築古マンションでもきちんとした修繕計画を立て、それを堅実に実施している築古マンションも多いです

回答

税法的な考えでは分譲マンションの多くが鉄筋鉄骨コンクリート造は耐用年数47年としています。
でも、現実には47年を超えても価値がゼロというわけでもないと私は思います。

ちょっと前までは、私もあまり築古中古マンションはお勧めしていませんでした。(この10年前くらいまでは)
それは、かなりメンテナンスに問題があるように思える物件が多かったのです。
しかしそんな築古中古マンションもいよいよにっちもさっちもいかずに重い腰を上げた物件が多いように最近感じます。
修繕積立金の値上げに渋る入居者も
「いよいよこのままじゃいかん!」とやっとわかったのでしょうか?
で、そこでかなり大きな増額(今まで安かった分のしわよせかも?)をしてでもきれいにメンテナンスをするようになってきました。

困る江本

このあたりが築古中古マンションの修繕管理費がめちゃくちゃ高い理由かもしれませんね。

しかし、築古中古マンションの立地はかなり魅力的なことが多い

やっぱり一等地に建っている分譲マンションは古い物が多いですよね。
今はもう新築マンション物件に適した土地で好立地な所はもう無いに等しいかもしれません。

設備も古いのは欠点ですが、大幅なリフォームでそれを補うことも可能だと思います。

利便性などの立地を優先するか?新築でピッカピカの最新設備の新得マンションを選ぶか?
その辺は個人のお考え次第ですから何とも言えません。

築古中古マンションでも十分20年〰30年は住めると思います。

大阪ではあまりマンション建て替え工事は見かけません。
阪神大震災で壊れてしまった物件では建て替え工事もありましたが、それ以外ではあまり目にしませんしなによりその意見調整の困難さは身をもって知っています。(私はいぜん再開発専門の仕事をしていました)

それよりも、今では
「きちんとしたメンテナンスでずっと資産価値を維持していこう!」
というコンセンサスが入居者に浸透しているように思えます。

買ってダメな築古中古マンションと買ってもいい築古中古マンションは?

不動産屋さんにお願いして管理会社から大規模修繕計画を取り寄せてはいかがでしょうか?
そこにはこれからの大規模修繕(外壁工事・共用部配管メンテナンスなど)の計画が記載されています。
また修繕積立金や管理費の値上げの話が持ち上がっているかどうかも記載されています。

なにより現地に行けば一目瞭然で
きちんと管理されている中古マンション物件ならきれいな状態が維持されているともいえます。
エレベーターがめちゃくちゃ古くてガタガタ言っている?
共用部(郵便ポスト・共用廊下・エントランス)が汚く荒れていればその中古マンションは
あまりきちんと管理されているとはいえず敬遠される方がベターかもしれません。

笑顔の江本

「立地・希望間取りを優先されるなら築古中古マンションもありでは?」
と個人的には考えています

ただ旧耐震基準か否か?は要チェック

昭和56年(1981年)に大きく耐震基準が変わりました。
やはり日本は地震大国ですからそのあたりもチェックしておいてくださいね。

耐震診断を受けているか否か?
耐震補強工事を施工しているかどうか?

築古中古マンション選別の重要なチェック項目です。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
他のブログも参考にして見てください。きっと何か参考にあることもあるかも?

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