住宅ローンが苦しい時の売却
質問相談5年ほどまでに勢いで買ったマンション(90㎡の4LDK・フルローン)なのですが、最近夫の会社の業績も悪く、また妻の私は子供が小さいので働きにも出られません。
そんな状況ですから住宅ローンがとても苦しくこのままでは生活が破たんしそうです。
でも、ポストに入っているチラシを見ると、とても住宅ローンの残高にも満たない金額で売り出されています。
こんな場合に売却するのは可能ですか?
売買金額と住宅ローンの残債との差額は自分で用意調達できないと売却は無理と不動産屋に言われてしまいました。


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売却可能といえば可能なのですが、現実はかなり厳しいです。
住宅ローンの残債額が売却代金を上回る場合はその差額を補填しなければ基本的には売却は出来ません。
なぜなら新しい買主が購入資金を調達するために借り入れ銀行が一番手の抵当権を設定するためには、あなたが設定した住宅ローンの抵当権を外してもらわないといけないからです。

ですから、取引き決済時に住宅ローンと売買金額の差額分は売主が補てんしなければならないのですが現実にはそこまで経済的に余裕のある方なんていません。
私にご相談があった場合は、まず親御さんに「一時的にでも援助をいただけませんか?」とお尋ねしています。
それ以外にどうしても売却!となれば競売によるしかありません。
でも、競売にまで至ってしまうと後々社会的に大変な状況になってしまいますからできれば避けたいものです。

今はかなり難しくなってしまったのですが任意売却という方法も考えてみるのもありといえばありです。
債務者にとっては
・競売に比べて高く売却出来る
・引っ越し費用等の諸経費の一部が売却代金から捻出出来る
等のメリットがあります。
銀行など債権者にとっても
・競売に比べてより多くの資金回収が可能な場合がある
と見込める場合には前向きに対応してくれることもあります。

ただ、この任意売却に応じてもらうためには、事故物件にしないといけません。
事故物件には、住宅ローンの滞納がある程度(3ケ月)ないと事故物件にならず任意売却に応じてもらえないのでこれが頭の痛いところです。ローン滞納のよろしくない実績はずっと残ってしまいクレジットカードや新たな住宅購入にも支障が出てきますからね・・・。

また、普通の方が任意売却の買主になることは難しいです。
買えるか?買えないか?わからない物件を買う方はまず買取り専門の不動産屋しかありません。
その買取専門不動産屋は転売利益を目的ですから、市場相場よりかなり安い買取り金額になってしまうのは当然です。
まあ、住宅ローンの銀行とのややこしい折衝まで積極的に協力してくれるのですから仕方ありません。

ただ、ここでお忘れになって欲しくないのが
無事に任意売却ができても、その住宅ローンの足らずの差額分は帳消しにはならないことです。
残りの債務は銀行との話し合いで決めないといけません。
(通常ポンカス債権という無担保債権ですから踏み倒す方がほとんどですが・・・)

笑顔の江本

今はリスケ(リスケジュール)と言って、住宅ローンの苦しい方にとって返済条件の軽減に相談を銀行も前向きに応じてくれることもしっかりと知っておいてくださいね。

このリスケジュールとは金利だけの返済にしてもらったりして(ある程度の期間限定ですが)
競売や任意売却にせずに再建できる方法もあることも知っておいてください。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
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