不動産屋のする中古マンションの査定価格ってどうやって決めるのですか?

中古マンションの売却価格査定

中古マンションの『査定』について質問です。

うちの集合ポストにいつも「無料査定します!」とポスティングチラシが入っています。
(ほぼ毎日かかさず投函されています。)
今の分譲マンションは新築で購入して20年近く経ちます。
子供たちも結婚独立し、そろそろ夫の実家(広島)に引越しを考えている私は52歳(妻)で夫は58歳です。

不動産屋はどうやって売却する価格を決めるのですか?(査定ってそういうことですよね?)

以前 他の不動産屋に相談したら「弊社では専属専任媒介でしかお受けできません。」と言われました。
説明を聞くと
・専属専任媒介
・専任媒介
・一般媒介
とあるそうなのですがよくわかりませんでした

周辺取引事例から加点・減点をして査定値段を決めますが
ぶっちゃけ勘です!「まあ、こんなもんやろ!?」程度です。

不動産屋がマンションの売却のための査定依頼を受けると、まず直近の取引事例を調べます。

ただ、この取引事例って一応不動産屋専門のオンラインシステムに成約価格を登録することになっているのですが現実的にはあまりしません。
だから、ほとんど実際の成約価格はわからないんですね。
別に成約価格を登録しなければいけないという罰則もありませんから、成約価格が登録されている取引事例なんて結構少ないのです。

あと、専属専任媒介や専任媒介では1社しか売却窓口にできません。
まあ、大手不動産業者ならまず一般媒介なんて受けないものです。
受けたとしてもそれほど売却活動に力を入れることを期待するのはちょっと・・・

最近では売り物件確保のために相場を度外視した高値で査定価格を出して、とりあえず物件売却依頼を受けておく。
その後じわじわと説得して値段を下げる交渉をする大手不動産屋に私も頭を悩ませています。

また複数の不動産屋に一度で一括査定させてその中の一番高い査定価格の不動産屋に依頼するインターネットシステムが盛んですが、これってインターネット会社がwebで集客してその情報を不動産屋に高額で売っているのです。
ですからその情報を高値で買う不動産屋はコスト回収のため相場以上の高値査定を行なわざるえないのです。

ただ、高値で売却活動をしても結局は売れない時間がただダラダラと流れていくのですから、これは売主様にとって時間の無駄であり売却のタイミングを逃す恐れもあるともいえます。

笑顔の江本

私の教訓:
一番最初に値段交渉してきたお客さんが一番好条件であることが多い!
これ、意外と真実だと思いますよ。

「記憶よりも記録!」と弊社ではせっせとマンションの売却情報をデータベース化しています。

確かに1円でも高く売却したいのは売り主のなによりの希望ですが、いまは情報が公開されていて購入者の方のほうが不動産屋よりもはるかに詳しいということもよくあります。

困る江本

私も
「◎◎号室が▲千万円で売られてたよ!
 5階の部屋が■千○万円で売られてた!」
とわざわざプリントアウトした不動産屋のサイトの資料をガサッと見せていただくこともあります。

しかし、値段だけではマンションの値段は決まりません。
購入希望者は「中古マンションを買う!」というよりも
「その中古マンションを買った後の素敵な生活」への期待に胸を膨らませているのです。

だから掃除!掃除!and片付けでかなり印象が異なります。

このあたりはより詳しくこちらでご説明していますので、よかったご一度目を通してみてくださいね。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
他のブログも参考にして見てください。きっと何か参考にあることもあるかも?

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