中古マンション相談室

「安い!」と思った中古マンション売り物件は「瑕疵担保免責」「債権者抹消同意必要」と書いてあった。不動産屋に質問すると「任意売却物件です」と言われた

質問相談

中古マンション購入の相談をしていた不動産屋から物件を紹介されました。
「めちゃくちゃ安い!」と驚いたのですが、物件資料の備考欄に
「瑕疵担保免責」「債権者抹消同意必要」と書いてありました。

その不動産営業マンは「任意売却物件ですから安いんです!」と答えたのですがいみがよくわかりません。

こんな物件はなにか問題があるのでしょうか?
購入した後で問題はありますか?


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任意売却物件とは、住宅ローンを滞納・延滞している方や借金残債が売買金額に満たない場合に債権者(銀行)と話し合って競売などの法的処理ではなく売却するという物件のことです。

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ですから、売主・買主だけではなく債権者(住宅ローンの銀行)とが話し合って行う取引になります。

任意売却物件のメリット

なんといってもその値段の安さです。
ただ、この値段はあくまで債権者がその金額で納得してくれたら?という前提条件なのですが・・・・

任意売却物件の気をつける点

とにかく、債務(ローン残債)< 残債なのですからその金額で債権者(銀行)が抵当権抹消に応じてくれなければ話になりません。

売買金額、売主の売却後の返済計画(弁済できなかった残債分をどうやって返済しておくのか?)などがありますが、多くの場合は住宅ローンの銀行1行のみの抵当権ではなくア◎ム・プロ◎スなど消費者金融機関が2番手3番手に抵当権を設定していることも珍しくありません。

ですから
各債権者に同意を取り付けるのにも一苦労します。
その交渉には時間もかかります。

もちろん、買主に「もしも住宅ローンがつかなかったら買いません!」というローン特約付きで各債権者に抹消同意など取り付けることはできません。
確実に「絶対買います!」という条件でなければ債権者に抵当権抹消の交渉でOKはとれないからです。
また、その金額はあくまで仮定の条件ですから最終的な売買金額は不透明のところがあるのです。
※もちろん、不動産屋もある程度の目星をつけた金額だとは思いますが・・・・

また、そんなにお金に困っている売主ですから、引越し費用や新しい住居のための敷金・家賃などの再出発するお金のメリットがなければ、ただでさえ面倒くさい任意売却に協力はしません。
もし、残置物が残っていたらけっこう大変です。(下手に処分もできませんからね)
もちろん契約時に「残置物の所有権は放棄するものとする」と記載されていればいいですけど、その処分費用は買主負担です。

ですから、銀行にローンOKを取り付けても債権者(銀行など)の合意が取り付けられなければ、その話は最初から無かったことになり骨折り損のくたびれ儲けということにあります。

もちろん、そんな売主ですから物件引渡し後になにか問題(雨漏り・水漏れなどのわかならい欠陥。これを瑕疵と言います)があった時には責任をもって修繕しますという瑕疵担保責任はつけられないのです。

最近の任意売却中古マンション物件は管理費・修繕積立金の滞納額もすごい金額いであることが多い

中古マンションの任意売却物件は住宅ローンだけではなく管理費・修繕積立金などの滞納金額もすごい場合もよくあります。
これは何年間も管理費・修繕積立金を払っていないことなんて珍しくないのです。
管理組合はいわば督促の素人集団ですから、なかなか強力な催促もできないのです。
(通知ハガキを投函するだけ?)
もちろんこの管理費修繕積立金の債務は新しい買主が引き継がなければいけません。

笑顔の江本

任意売却物件は、マンションの滞納管理費の精算や付いている抵当権の解除、 滞納している税金など、すべてを清算してからの決済・引渡となります。

ですから、値段の安さだけで判断するのではな任意売却のデメリットもしっかりと理解した腕ご決断くださいね。

今は任意売却に応じてくれる金融機関も少なくなりました。

昔は「血も涙もある債権回収」であった銀行もありましたが、そこには銀行側も任意売却のために稟議書も面倒くさいので簡単に競売にかける傾向にあるように私は感じています。
まず、その売買金額(残債額よりも低い)の根拠の説得には大変なんです。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
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