築古のオンボロ中古マンションを買ってもいいのか?将来の建て替えはどうなる?

けっこう割安な築古中古マンションを購入して、フルリノベーションして自分達のライフスタイルに合ったマンションに一から作り直す方もいます。
そんな築古中古マンションを購入するかどうか?悩んでいる方からのご相談もけっこうあります。
築古オンボロ老朽化したマンションの建て替え問題

とりあえず、最近分譲マンションの建て替えの合意形成基準が緩和されました

ニュースで特番が組まれるほどインパクトがあったのですが、あまりみなさんには周知されてはいませんね。
では、その特番(クルーズアップ現代 NHK)をご覧ください。

困る江本

まあ、いくらマンション建て替えの合意形成の基準が緩和されたとしても「建て替え」なんて現実的に難しいんじゃないですかね?
前職で不動産コンサルタントの会社で痛感していた私です。

いくら3/5から2/3に建て替え合意形成の基準が下げられても、それは至難の技?

中古マンションとして新たに購入した人には住宅ローンが重い負担が残っています。
長年にわたって住み続けている高齢の所有者には住宅ローンは返済終了していても収入はわずかな年金収入しかありません。
ですから新たに費用負担してでも?
その建て替え建築期間の間の仮住まいの問題もクリアーしてでも?
「マンション建て替え賛成!」
という流れには中々できないものです。

結局は何年も何年も同じ討論の繰り返しにただ月日は流れ
スラム化して空き室が目立ちだし
管理費・修繕積立金が不足してメンテナンス・大規模修繕に手が回らず(さらにスラム化)
資産価値(市場価格相場)は大幅に下落して
いっきに不動産屋(地上げ屋)が少しずつ買い増ししていき
最後には2/3の合意形成に持っていってやっとマンション建て替え工事に成功?
という流れでしかマンション建て替え工事は実現できないのではないでしょうか?

築古マンションを所有している方は、早めに売却してしまうほうがいいかもしれない?

この老朽化やスラム化は一気にやってきます。
すると管理や修繕ができなくなり管理組合はその不足したお金を組合として銀行などから借り入れします。
それには金利+元金返済とこれからの維持修繕費用がダブルでかかりますから
管理費や修繕積立金はドッカーーーンと値上げされます。
そうすれば、おのずから資産価値(売却相場)もドッカーーンと値下がりします。
特に今の築古マンションの管理組合に将来の修繕に備えた資金留保は無いところが多いです。
※ちょっと前まではそんな資産価値の維持なんていう考え方はありませんし、管理費・修繕積立金値上げはみんなから反対されるのがオチでしたからね。

割安な築古マンションを購入をお考えの方は、このあたりも知っておいて下さいね

下手をしたら1000万円以下で購入できる築古中古マンションですが、こんな問題も抱えているのでしっかりとそのあたりも理解してから購入してくださいね。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
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