資産価値下落の中古マンション

意外と反応が多かった前回の記事だったので、関連したテーマで続編です。

「どうせ買うならできるだけ新しいマンションがいいな」
という方が多いですが古い中古マンションも良いところがありますよ

「新築分譲マンションは予算的に無理だけど、中古マンションでも
 どうせ買うなら、できるだけ新しいマンションのがいいわ」

そんな風に考える人も多いと思います。

でも、築後10年から20年以上も経っているいわゆる築古マンションもお勧めですよ!


築後10年から20年以上も経過しているいわゆる築古マンションの良い所はすでに化けの皮がはがれているところです

中古マンションの本当の価値は建築されてから少なくとも10年以上経過して初めてわかるものですし、
新築ピッカピカの魅力だけで販売されたマンションはすぐに化けの皮がはがれているものです。

資産価値が落ちないマンションとは
・どんな人たちが居住しているのか?
・どんな管理状況なのか?
が大きな要因になります。

どれだけ立地(駅徒歩1分など)や設備や価格が販売当初は魅力的であっても、そこに居住している人たちのモラルが低かったり管理費・修繕積立金の滞納者が多かったりすればいずれ管理状況は悪化していきます。
特に交通の便が良い=好立地とは限りません。繁華街であるだけに治安が悪いこともあります。

エレベーター内で子供にいたずら事件があったり(そのために今はエレベーター内に防犯カメラは当たり前)
駐車場の車が車上荒らしが頻発したりとどんどん住環境が破壊されていきます。

この兆候が現れてくるのは新築直後ではなく、築後10年経過したあたりからポツポツと問題が表面化してくるものです。

まずは築後10年から15年あたりがその分岐点ではないでしょうか?

悪化する住環境に悲鳴を上げて出て行く居住者(値段はもちろん大幅に下げた売却損覚悟の売り出し価格)
そんな値段だけで判断して購入する新しい所有者の世代交代が頻繁に起こります。
最近の不動産投資ブーム(民泊ブーム)で安く買って賃貸に出す方も多いです。
(所有者と賃貸入居者では属性も全然違いますし、なによりそのマンションへの愛着の度合いも違いますよね)

そんな意味で築古と言われる中古マンションなら
しっかりとそのあたりが判断できて安心して購入できます

どんどんスラム化していくマンションもあれば、
古くてもずっと高い人気を誇っているマンション
そんな二極化も現実としてあるのです。

その分岐点は10年後に実施される大規模修繕

たいてい築後10年程度ではじめての大規模修繕工事の時期にさしかかります。
中古マンションの良好な管理状況が維持されるためには、住んでいる人たちの意識次第です。
新築当初はピッカピカの綺麗でおしゃれなマンションであっても、そこにすむ居住者の認識・モラルが低ければが最も大事な要素です。

まとめ:中古マンション購入検討時のチェックポイント

ですので、実際に中古マンションの購入を検討する場合には
・過去の修繕履歴
・今後の修繕計画
・修繕積立金の積立額の状況
・管理組合の借入金(修繕積立金不足の場合は管理組合が銀行からお金を借りて修繕工事を行っている場合もありますが、その場合はしわ寄せがくることもあります)
もしっかりとチェックできればよいのですがしましょう。

不動産屋からは嫌な顔をされるとは思いますが、契約前に管理会社から交付される「管理に係る重要事項説明書」をチェックしてください。

どうして、不動産屋が嫌な顔をするかって?

この管理会社から入手する「管理に係る重要事項説明書」を入手るのに結構お金が必要なんです。
管理会社に請求して手数料(1万円程度)を振り込んでやっと入手できます。
ですから、「ちょっと見せて!」と頼まれても我々不動産屋も困るのです。
もちろん、そのまま購入してもらえればなんの支障も無いのですが、キャンセルされたら費用は水の泡
もちろん、その書類を得ても日にちが経てば最新情報ではないので、次回の契約時には再度請求しなければなりません。

「もし購入しなかったらその費用はこちらで負担しますから」というくらいの提案も必要ですね。

まあ、20年も経過していて大規模修繕が行われた形跡が無い?という中古マンション物件はちょっと要注意です

いくら専有部分のお部屋が綺麗でも、共用部分(外壁・屋上・バルコニー防水・手すり・給排水管やポンプなど)はそろそろがたがきているころですからね。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
他のブログも参考にして見てください。きっと何か参考にあることもあるかも?

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