老朽化と管理の悪い中古マンションは売れない

困る江本

「おっ?この中古マンション えらい安いなぁ・・・?」
なんて思わず目を見張ると
「げっ?管理費はともかく修繕積立金がめっちゃ高いやん!?」
なんていうことがままあるようになってきました。

管理が悪い分譲マンションはスラム化して資産価値(つまり売却できる価格)も大幅に下がります。

やっとことの重大さに気づいた入居者の方もその重い腰を上げた時には相当深刻な状態なことがほとんどです。
エレベーター・エントランス・共用廊下・給排水管などの共用部を大規模修繕するには相当な金額が必要になりますが、その資金が管理組合にプールされてはいないのです。ですから管理費や修繕積立金は2倍3倍に上げても間に合わないことがあります。

では、そんな実例をひとつだけ紹介しておきますね。

ですから、常に管理の状態も居住者はきちんと目を光らせてはいけないのです。
この事例では管理会社任せではなく自主管理に切り替えてうまく乗り越えた事例になっていますが自主管理にするにはかなり大変なんです。

確かにずさんなマンション管理会社も多かったのも事実

普通は分譲会社の子会社がマンション管理を行うのが普通でしたし、そこには業者との癒着や競争のない(管理会社変更なんて昔はありませんでした)構造でしたからお手盛りのずさんな管理もありました。
また購入して住んでいる居住者も資産価値保全なんていう考えなんてありません。
もう管理会社におんぶにだっこの管理状態でした。
今は少し所有者のみなさんの意識も変化してきて管理会社の変更もよくあることですし、小規模の小さいマンションでは管理会社任せではなく自分たちで管理運営を目指す自主管理に変更することもありますが、私は自主管理の中古マンションをあまりお客様には勧めてはいません。

自主管理という決断もかなりデメリットもあります。

自主管理は住宅ローンにおける金融機関の評価が下がるケースも多いです。
なかなか客観的に自主管理の状態を把握するのは意外と大変だからかもしれません。
またリーダーシップを発揮してくれる管理組合の理事長さんなんてなかなか現れませんからね・・・
また中古マンション購入者にとって煩わしい管理組合活動は敬遠されがちです。

中古マンションの売却物件資料をみると異常に高い管理費・修繕積立金の場合がある

まあ、私がこの不動産業界に飛び込んだ時代は管理費も修繕積立金も安かったもんです。
でも、時代はかなり変化しました。
分譲マンションの老朽化に管理費や修繕積立金が追いつかなくなってきたんですね。
しかし、まず管理費や修繕積立金の値上げ案がすんなり通るわけはありません。
管理費や修繕積立金の値上げ案をマンション管理組合の総会の議題にしても、通常は居住者から猛反対を食らってなかなか成立しないのです。
そのうちににっちもさっちもいかなくてから、やむなく管理費や修繕積立金を値上げすることにあるのですが、その時には相当深刻な事態になっているものです。

マンションの老朽化がこれから社会問題化していくことが明らかの将来ですから管理会社任せではなくマンション所有者も資産価値保全の意識が必須の時代になってきました

笑顔の江本

管理費や修繕積立金の値上げ問題がこれからどんどん管理組合総会の議題になってくるかもしれません。
しかし、その値上げに踏み切らないとあなたのマンションはどんどんスラム化していって売却するにも買い手がつかない?という事態にならないとも限らないのですよ!



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
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