売却のご相談を受け、お話を聞くと、せっかく購入したマイホームの売却理由は離婚が原因だった

離婚

離婚で住宅ローンはどうなるの?

なんらかの事情によって夫婦関係にひびが入り離婚になってしまった?
最近はそんな話は巷にゴロゴロしています。
でも、そこで頭の痛い問題がせっかく購入したマイホームの問題です。
普通の方ならまず何千万円もするマイホームを現金一括購入するなんて方は珍しいです。
たいていは住宅ローン、しかもほぼ購入金額まるまるのフルローンで購入している殻がほとんどですよね?

そうするとせっかく購入したマイホームに夫か?それとも妻と子供か?どちらか一方が残りたいという気持ちもわからなくもないのですが現実には離婚するのだから連帯保証人・連帯債務者からは離婚を機に外したいと思うのが普通です。
※通常夫単独で借り入れた住宅ローンでも妻が連帯保証人になっていることも多いです。
 これは夫に万一のことがあった場合相続の話が決まるまで銀行がなんにも手が打てないので収入のない妻を連帯保証人にしているのです。

住宅ローンは銀行と交わした金銭消費貸借契約です

マイホーム購入に当たっては購入者と住宅ローンを融資する銀行との金銭消費貸借契約ですから、銀行を無視して名義を換えたりすることはできません。
また、その金銭消費貸借契約における連帯保証人・連帯債務者も簡単には外すことはできないのです。

銀行は離婚のために名義変更や連帯保証人を外すことに応じてくれるのか?

これが意外と簡単でないのです。

離婚による住宅ローンの変更にはさまざまなケースが考えられますが、一般的には夫が単独で住宅ローンを組んだというケースが普通だと思います。
ですので、そんな場合の選択肢を考えてみます。

マンションや戸建てなど不動産をいったん売却してその売買金額で住宅ローンを一括返済する。

まあ、とにもかくにも私はこれが一番簡単で手っ取り早い方法だと思います。
妻の財産分与は?という意見もあるかと思いますが、正直中古になってしまったマンション・戸建てで売却益がでることは昨今の状況だと見込めません。
おそらく、売買で抵当権抹消するためには多少の持ち出しが発生するのが現実的です。
なぜなら通常住宅ローンは毎月の支払額が一定の元利均等方式ですので最初のうちは返済金のなかで金利が占める割合が大きく、思ったほど元金は減ってはいないものです。
さらに中古になって値段が購入金額よりも下落しているものです。

笑顔の江本

それでも、持ち出しを覚悟してでも売却することを私は強くお勧めしています。
なぜならそれ以外の方法で銀行のOKを得るにはかなりの手間と苦労と条件が必要なのですからね

登記名義人・住宅ローン債務者である夫がそのままそのマイホームに住み続けるなら問題は余りないが、妻の連帯保証人という問題が残る

登記名義人でもあり住宅ローンの債務者である夫がそのまま離婚後も住み続けることになったのならば銀行もわからないと思います。
ただ住宅ローン借り入れ時に「妻を連帯保証人に入れている」「妻の収入合算しての借り入れなら妻も連帯債務者の場合もある」のでこれが頭の痛い問題です。

家を出て行く離婚する妻にとって、縁を切った夫のためにリスクをずっと背負っていくことにもなりますし、将来妻自身がマイホーム購入を考える場合にはそのことが大きな支障になります。

この方法は、住宅ローンの基本的な条件である「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という形になりますので、銀行的に大きな問題とされることは少ないでしょう。

この場合は、「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いた額を、『財産分与』の対象と考えるのが通常です。

夫が出て行って妻や子供がそのまま住み続けるなら、住宅ローンも妻で借り換え不動産登記名義人も妻にする

妻自身で銀行に住宅ローンを申し込めるだけの経済的支払い能力があればで借り入れをして夫名義から妻名義へ登記を換えることも可能です。
しかし、正規社員でない場合(パート)などではまず難しいのが現状です。

夫が出て行くが登記名義も住宅ローンもそのままにして妻や子供がが住み続ける

たと憎い妻であっても子供は別です。
可愛い子供たちを路頭に迷わすことは父親としてそんな可愛そうなことはできません。

ですから、離婚した夫がその家から出て行くが、住宅ローンの支払いはずっと夫がそのまま継続して支払い続けるというケースも多いです。
しかし、いくら稼ぎの良い夫であっても自分の住む家も確保しなければいけませんからその経済的負担は相当なものです。
私にご相談のケースでも夫が住宅ローンの返済を滞りだし、妻がそれを負担し続けてきたケースって非常に多いのです。

しかし、それが将来大きな問題となってきます。
住宅ローンを完済しても登記名義人は離婚した夫のままでは相続や売却もできないのです。
その奥さんは「何十年も私が支払ってきたんですよ!」と相当お怒りでしたが法律上そうなのでどうしようもありません。

銀行に離婚のことを伝えるのは方針が決まってから出ないとヤブヘビになる事もあります

離婚を知った銀行としては住宅ローンの滞納に神経を尖らせることになります。
ですから。住宅ローンの一括返済を迫ってくることも充分考えられますから
銀行に離婚を伝えるのはきちんと今後の方針が決まってからのほうがベターです。

とにかく離婚を考えだしたらマイホームは売却しておいたほうが良いです

笑顔の江本

離婚後の第二の人生を再スタートさせるにはできるだけしがらみを無くしておいたほうがよいです。
ですから、離婚を考え出したらまずはマイホームの売却可能値段を調べておいてくださいね。



今回も最後までご覧いただき有難うございました。
あなたの中古マンション売却・購入がどうかうまくいきますようにお祈りしています。
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